دعاوی تحویل و تسلیم غیر منقول نام یکی از جمله دعاوی ملکی است و قاعدتاً در اجرای توافقات و معاملات ملکی از ناحیه متعهدانه مثل خریدار ملک متعهد می‌شود. وقتی از دعوای الزام به تسلیم رای تحویل مبیع صحبت می‌شود؛ بهتر است معنی این عبارت توضیح داده شود.
قانون مدنی تسلیم عبارت است از دست دادن مبیع تصرف مشتری به نحوی که از الحاق تصرف و اتفاقات باشد. بنابراین اگر ملکی که به صورت پیش فروش انتقال داده شود، هنوز تکمیل نشده و امکان سکونت خریدار در آن نباشد؛ نمی‌توان با تحویل آن به خریدار مدعی دستور قابلیت انتفاع از این گونه ملکی را تا قبل از تکمیل بنا وجود ندارد. در مورد تحویل ملک بدون تنظیم سند رسمی دو گروه می‌باشد.
گروهی می‌گویند تحویل مبیع از آثار عقد بیع است و حتی بدون تنظیم سند نیز امکان پذیر است یعنی اگر حتی سند رسمی ملک به عنوان خواهان منتقل نشود، دادخواست و دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول ثبت شده و قابلیت استماع دارد.
گروه دوم اکثریت را تشکیل می‌دهند. در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول ثبت شده دعوای تحویل مبیع را فرع بر مالکیت می‌دانند یعنی باید ملک به نام خواهان منتقل شود تا تحویل ملک به او انجام شود زیرا در املاک ثبت شده فقط کسی مالک است که نام او در دفتر املاک ثبت شود.
در نمونه رای الزام به تحویل مبیع غیر منقول خواهیم داشت که دادگاه تجدیدنظر از عقیده اقلیت پیروی می‌کند. نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع دادخواست الزام به تحویل مبیع ملک به دادگاه محل وقوع ملک تحویل می‌شود.
اگر در آن حوزه قضایی دفاتر خدمات الکترونیک راه اندازی شود، ثبت اولیه دادخواست در این دفاتر انجام می‌شود؛ این دعوا از دعاوی ملکی می‌باشد و هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای محاسبه می‌شود. بنابراین هزینه دادرسی دعاوی الزام به تحویل ملک نسبت به دعاوی و مطالبه خسارت عدم تحویل یا وجه التزام عدم تحویل بسیار کم می‌باشد. قبل از اقامه دعوای یکی از خدمات و راهنمایی‌های وکیل متخصص استفاده می‌شود.
مدارکی که برای تحویل مبیع نیازمند است، علاوه بر کارت ملی خواهان و وکالت‌نامه وکیل، هر نوع سندی که خواهان به استناد آن تحویل ملک را مطالبه می‌کند، اظهار نامه ارسالی در صورت ارسال اظهارنامه و شهادت شهود و دلایل دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول می‌باشد.
بدیهی است این توضیحات در ساده‌ترین فرد اختلاف درباره تحویل و تسلیم ملک ارائه می‌شود وگرنه بسته به این مبنا رابطه بین خواهان و خوانده چه نوع عمل حقوقی موجود است یا پیش فروش آپارتمان و اینکه وکالت از کدام یک از اطراف دعوا با وکیل باشد، ممکن است دعاوی دیگر مانند گرفتن پایان کار و در صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
برخی از محاکم به استناد مواد ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۳۳۸ و ۲۲۰ از قانون مدنی و زمان اعتبار دادن به سند عادی فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع می‌کند و قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند؛ در صورتی که مخالف صریح قانون باشد، نافذ می‌باشد. وقتی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع می‌باشد مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فصل شود. حق بودن فقط متعامل را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایج هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل شود، ملزم می‌باشند.
برخی از محاکم با استفاده از مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیم در خصوص املاک اعتبار قائل نیست و زمان خود دارد. از صدور حکم به نفع خواهان در باران مربوط می‌کند. همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شود یا کسی را که ملک مزبور به عنوان منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده یا اینکه ملک از مالک رسمی به ارث رسیده مالک می‌شود.
ثبت اسناد اختیاری است مگر آنکه یک کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند و به اسناد رسمی اجباری می‌باشد. کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع مال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده صلح نامه و شراکت نامه می‌باشد. ماده ۴۸ می‌فرماید سندی که مواد قانون باید به ثبت برسد، به ثبت نرسیده و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود.
برخی از محاکم با جمع بین دو نظر حقوق و مبانی استدلال رفع نظامی کند؛ هرچند موقع قدیم با وسایل تحقیق ایجاب و قبول وسایل شرایط قانونی امری مسلم و بدیهی است ولیکن تکلیفی که ماده ۴۸ قانون ثبت برای محاکمه مشخص کرده مکلف می‌باشد که به سهولت نمی‌توان از آن گذشت. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلایل دیگر از جمله اقرار بخواند یا شهادت شهود به اثبات برساند و در این صورت مشکلی در پذیرش دعوا ندارد.
استقلال محاکمه دسته اول با این اتهام مواجه است که نسبت به تکالیف مندرج در قانون ثبت مورد توجه است و از این نظر دارای ایراد اساسی می‌باشد و مخالف اصل حاکمیت اراده و اصل صحت عقود و معاملات بطلان معاملات غیر منقول را نتیجه گرفته می‌شود. خصوصاً اینکه بیان ماده ۴۸ طرح حاکی از عدم پذیرش این اسناد در محاکم و اداره‌ها می‌باشد و هیچ وجه دلالت بر ایمنی ندارد که اسناد و معاملات غیر منقول به صورت واقعی عادی انجام شده بی اعتبار و باطل باشد.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از وکلای مجموعه تهران وکیل کمک بگیرید. وکلای مجموعه تهران وکیل آماده‌ی خدمت رسانی به شما مشتریان عزیز می‌باشند. جلب رضایت شما مشتریان گرامی، هدف وکلای صاحب تجربه این مجموعه است؛ پس با اطمینان خاطر پرونده‌های خود را در این زمینه به وکلای تهران وکیل بسپارید.
بدون دیدگاه