طرح دعوای الزام به تحویل ملک، زمانی موضوعیت دارد که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده و عقد بیع هنوز منحل نشده و فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک، تخلف کرده است.
در این که به استناد سند عادی می توان دادخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کرد، بین دادگاهها اختلاف است. اکثر دادگاهها معتقدند، صرفاً مالک رسمی ملک میتواند، چنین دادخواستی را مطرح کند و در مقابل، عده ای معتقدند که میتوان براساس سند عادی، چنین خواسته ای را طرح کرد. لازم به ذکر است بر اساس نظریه فقهی که اخیراً شورای نگهبان صادر کرده است، دادگاه ها نمی توانند اسناد عادی را که که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، به استناد مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت، بی اعتبار بدانند و به آن ترتیب اثر ندهند. لذا به نظر می رسد با توجه به این نظریه، می توان به استناد بیع نامه ی عادی، دادخواست الزام به تحویل مبیع طرح کرد
در این متن الزام به تحویل ملک بررسی شده است برای گرفتن بهترین وکیل ملکی می توانید با مشاوره حقوقی از طریق واتساپ مشورت کنید
.
طرفین دعوی
خواهان دعوای الزام به تحویل مبیع، خریدار و خوانده ی این دعوی، فروشنده است که از تحویل دادن ملک خودداری می کند
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در محدوده ی قضایی آن دادگاه واقع شده است
.
نحوه ی اجرای رأی
با صدور رأی قطعی مبنی بر تحویل ملک، نوبت به اجراییه می رسد و برای اجرای حکم و تحویل ملک، اقدام می شود.
در این مرحله چنان چه ملک در اختیار شخص دیگری (ثالث) باشد و شخص ثالث هیچ گونه قرارداد معتبری که تصرف او در ملک را مجاز کند، نداشته باشد، این تصرف در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و یا دادخواست دیگری نیست و تخلیه انجام می شود. اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد، یک هفته مهلت دارد که به دادگاه مراجعه کند و اگر آن روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل میشود
.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
١) اگر طرفین، موعد و زمانی برای تسلیم ملک، پیش بینی کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از این که موعد برسد، دعوای الزام به تحویل ملک را طرح کند.
۲) اگر در قرارداد، موعدی برای تحویل ملک، پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک است. مگر آن که طبق عرف معاملات، موعدی در نظر گرفته شود.
۳) هزینه های تسلیم ملک بر عهده ی فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند ۴) چنان چه دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود، بهتر است که خواهان برای جلوگیری از نقل و انتقالات احتمالی ملک، ابتدا با پرداخت خسارت احتمالی، صدور دستور موقت، مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را درخواست کند.
۵) اگر قبل از تسلیم و تحویل، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار میتواند، معامله را فسخ کند.
۶) اگر اساساً از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل و تسلیم ملک، توسط فروشنده و یا شخص ثالث وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
۷) ضمانت اجرای عدم تحویل و تسليم مبيع، علاوه بر امکان الزام مالک به تحویل ملک، مطالبه ی خسارت پیش بینی شده در قرارداد، بابت تأخیر در تحویل است و در نهایت در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک، خریدار می تواند، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
۸) حال اگر نسبت به بخشی از ملک، تحویل ممکن باشد و نسبت به بخش دیگر امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به بعضی از ملک که قدرت بر تسلیم و تحویل است، صحیح می باشد و نسبت به سایر قسمتها که قدرت بر تسلیم نیست، باطل می باشد. در چنین حالتی خریدار می تواند، قرارداد را با همین شرایط، قبول کند و یا این که کل قرارداد را فسخ کند.
۹) خریدار می تواند بدون اذن فروشنده، اقدام به قبض و تصرف ملک کند.
۱۰) هر یک از خریدار و فروشنده، می توانند از تحویل ملک و یا پرداخت ثمن قرارداد، خودداری کنند تا طرف مقابل، حاضر به تسلیم و تحویل شود. این حق در اصطلاح حقوقی، حق حبس نامیده می شود. البته اگر برای پرداخت ثمن و یا تحویل ملک، مهلتی تعیین شده باشد، نمی توان از حق حبس استفاده کرد. اگر فروشنده از حق حبس خود استفاده کرده باشد، خریدار قبل از پرداخت ثمن قرارداد، نمی تواند وی را ملزم به تحویل ملک کند.
۱۱) تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه ی اجزا و توابعی است که عرفاً جزو ملک محسوب میشود.
۱۲) دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده، قابل استماع است.
برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.
بدون دیدگاه