در این مطلب به موضوع الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک به چه صورت است
براساس قانون مدنی ازآثارعقد بیعی که صحیحا واقع شده باشد ودرخرید وفروش یک ملک،تعهد فروشنده مبنی برتحویل ملک وتعهد خریدارمبنی برپرداخت ثمن معامله می باشد اما گاها ممکن است که فروشنده، ملک تحویل خریدارشده باشداماقراردادبه هرعلتی، فسخ یا باطل باشد که دراین صورت خریدارموظف می باشد که ملک ر ابه فروشنده مسترد نماید و در صورتی که خریداربه تعهد خود عمل ننماید و ملک را به فروشنده برنگرداند، فروشنده باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواستی مبنی برالزام خریدار به تخلیه واسترداد ملک تنظیم و به دادگاه تقدیم نماید وفروشنده موظف است که فسخ و یا بطلان قرارداد را نیز ثابت نماید و باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته تایید فسخ یا بطلان را نیز تقدیم دادگاه نماید.
رأی شماره ی ۱۰۳۴ مورخ ۹۱/۱۰/۱۰ شعبه ی ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :
لازمه ی رسیدگی به دعوای استرداد مبیع به علت فسخ یا بطلان معامله، طرح دعوی مربوط به احراز فسخ یا بطلان معامله است وبدون طرح این دعوی، دعوای استرداد، مسموع نیست.
ورأی شماره ی ۹۳۹ مورخ ۹۱/۷/۲۶ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظراستان تهران
طرح دعوای استرداد مبیع، مستلزم طرح و اثبات فسخ یا ابطال بیع است.لذا چنان چه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوی نباشد، دعوای استرداد، قابل استماع نیست.
دادگاه صالح جهت رسیدگی،دادگاه محل وقوع ملک می باشد. پس ازرسیدگی وصدوررای مبنی برالزام خریداربه استرداد ملک به فروشنده وقطعیت آن، اجراییه صادروپرونده به اجرای احکام ارسال می شود وبه کمک دادورز اجرا، ملک تخلیه وبه فروشنده تحویل داده می شود.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
- فروشنده می تواند درستون خواسته علاوه برالزام خریداربه تخلیه واسترداد ملک، اجرت المثل ایام تصرف را نیزازاومطالبه نماید.
- فروشنده زمانی می تواند دادخواست را ارائه کند که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع او صادر شده باشدکه درغیراینصورت موظف است همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت رانیز تقدیم نماید.
- با تقاضای فروشنده جهت استرداد ملک ودرصورت امتناع خریدار،براساس قانون خریداردر حکم غاصب می باشد وضامن هرگونه خساراتی است که بر ملک وارد می گردد حتی اگراومقصر نباشد.
براساس رویه ها ونظریات قضایی صادره
- رأی شماره ی ۴۲۹ – ۶۶/۹/۱۱ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور
بنا به مستنبط از ماده ی ۳۰۸ قانون مدنی که مقرر داشته، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است، عدم استرداد عین به مالک نیز در حکم غصب خواهد بود و بر همین اساس ماده ی ۳۱۰ قانون مدنی در موارد انکار عاریه یا ودیعه و امثال آن نیز صریحاً انکار مزبور را در حکم غصب مقرر داشته است.
فروشنده می تواند قبل ازطرح دعوای الزام خریدارمبنی براسترداد ملک،ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی، ازاوخواستاراسترداد ملک شود واگرخریدارامتناع نماید، دادخواست خود را تقدیم کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه درخصوص عدم امکان تحویل ملک توسط خریدار
شماره نظریه: ۷/۹۹/۳۴۶ شماره پرونده: ۹۹-۷۶-۳۴۶ح تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۴/۲۳
دریک پرونده اجرایی که مفاد آن استردادعوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است،یکی ازعوضین در زمان انعقاد قرارداد، قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی برانفساخ رابطه قراردادی به استرداد عوضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می‌آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است. با توجه به اینکه مطابق ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ عوض مورد نظردرحکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمترازدیگر کاربری‌هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است.برحسب ظاهر تحویل گیرنده زمین درتغییرکاربری آن تاثیری نداشته وهزینه زیادی هم متقبل نشده است حال درجایی که باید بهای ملک مورد نظربه طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟
درفرض سؤال که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مبیع که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است،چنانچه فرآیند تغییرکاربری وساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امردر زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است،ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به، بر اساس ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، قیمت ملک بدون درنظرگرفتن تغییرکاربری وارزش افزوده ایجاد شده درزمان مالکیت خریداروبراساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدورحکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است وبه سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
یکی از ویژگی های فروش ملک این است که فروشنده، تعهد به تحویل ملک و خریدار، تعهد به پرداخت ثمن دارد. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل کرد و ملک را نیز تحویل خریدار داد؛ ولی قرارداد به هر علتی فسخ یا باطل شد، خریدار متعهد است که ملک را به فروشنده مسترد کند. در صورت امتناع خریدار از این تکلیف قانونی، فروشنده می تواند، دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را به دادگاه تقدیم کند.
طرفین دعوی
فروشنده به عنوان خواهان و خریدار به عنوان خوانده ی دعوی می باشند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به املاک و سایر حقوق راجع به آن باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شوند.
نحوه ی اجرای رأی
پس از رسیدگی به پرونده و صدور رأی قطعی، اجراییه صادر می شود و پرونده پس از ابلاغ اجراییه به محكوم عليه، به اجرای احکام ارسال میشود. دادورز اجرای احکام، اقدام به تخلیه ی ملک و تحویل آن به مالک می کند. برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱- طرح دعوای استرداد ملک، مستلزم اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است. بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته ی تأیید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
۲- پس از آن که فروشنده از خریدار استرداد ملک را درخواست کرد، اگر خریدار ملک را مسترد نکند، در حکم غاصب است و هر نوع خسارتی به ملک وارد شود، خریدار در قبال آن مسئول است، ولو آن که خریدار در بروز خسارت مقصر نباشد.
۳- در دعوای استرداد ملک، بهتر است قبل از تقدیم دادخواست، بازگرداندن ملک از طریق اظهارنامه ی رسمی از خریدار مطالبه شود و در صورت استنکاف خریدار، دادخواست ارائه شود.
۴- مالک می تواند ضمن دادخواست، أجرت المثل ایام تصرف ملک توسط خوانده را از تاریخی که خوانده، متعهد به استرداد و تحویل ملک بوده است، مطالبه کند.
۵- فروشنده زمانی می تواند، دادخواست استرداد تقدیم کند که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر شده باشد. در غیر این صورت باید همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته ی متناسب، اعم از الزام به تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت را نیز مطرح کند.
مستندات قانونی ماده ی ۳۶۶ قانون مدنی
هر گاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عين و منافع آن خواهد بود.
ماده ی ۶۳۱ قانون مدنی
هر گاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد، مثل مستودع است. بنابراین مستأجر نسبت به عین مستأجره، قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها، ضامن نمی باشد. مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه ی او و امتناع متصرف با امکان رد، متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود. اگر چه مستند به فعل او نباشد.
ماده ی ۳۰۸ قانون مدنی
غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات يد بر مال غير بدون مجوز هم در حکم غصب است.
ماده ی ۳۱۰ قانون مدنی
اگر کسی که مالی به عاریه یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست، منکر شود، از تاریخ آن کار در حکم غاصب است.
رویه و نظریات قضایی رأی شماره ی ۴۲۹ – ۶۶/ ۹ / ۱۱ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور
بنا به مستنبط از ماده ی ۳۰۸ قانون مدنی که مقرر داشته، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است، عدم استرداد عین به مالک نیز در حکم غصب خواهد بود و بر همین اساس ماده ی ۳۱۰ قانون مدنی در موارد انکار عاریه یا ودیعه و امثال آن نیز صريحا انکار مزبور را در حکم غصب مقرر داشته است.
رأی شماره ی ۱۶۳ – ۷۵/ ۵ / ۱۰ دیوان عالی کشور
به فرض این که ید خوانده شده، امانی هم بوده باشد، از تاريخ تقديم دادخواست خلع ید (در صورتی که چنین دادخواستی تقدیم و منتهی به صدور حکم قطعی شده باشد) دیگر ید خوانده امانی نخواهد بود.
رأی شماره ی ۱۰۳۴ مورخ ۹۱/ ۱۰ /۱۰ شعبه ی ۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران
لازمه ی رسیدگی به دعوای استرداد مبیع به علت فسخ یا بطلان معامله، طرح دعوی مربوط به احراز فسخ یا بطلان معامله است و بدون طرح این دعوی، دعوای استرداد، مسموع نیست.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
رأی شماره ی ۹۳۹ مورخ ۹۱/ ۷ / ۲۶ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
طرح دعوای استرداد مبیع، مستلزم طرح و اثبات فسخ یا ابطال بيع است. لذا چنان چه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوی نباشد، دعوای استرداد، قابل استماع نیست.
1 دیدگاه
سلام و عرض ادب و احترام جناب وکیل خواستم بدانم ملکی خریدم که براثر جاهل بودن مستحق الغیر در آمده و بایت در دادنامه بدوی که رابطه نامشروع واسه دادگاه محرز شده متوجه شدن که مبیع بر اثر معامله تا مشروع ربوی به تمام بایت در آمده و در متن دادنامه به صراحت آمده و شماره ملک هم قید گردیده و قاضی با توجه به خواسته خواهان یا همان مالک به رد مال یا عین و یا مثل آن صدور رای بعلت تلف ملک و تخریب سقف و بدنه مبیع و مثلی نبودن و ظاهر و شمایل قیمیخوانده یا همان بایت را الزام به پرداخت یون به نرخ روز کارشناسی نموده و م در دادگاه تجدید نظر هم تاید شده و به مالک پرداخت شده و خواهان دوباره دعوای خلعید مطرح کرده که در بدوی به نفع م بایت و ما مشتری رد شد ولی با اعتراض خواهان در تجدید نظر دور از دفاع ما در مرحله اول رأی صادره به ابطال ثبت و اسناد ملک و اعاده وضع به آلت قبل بنفع مالک ادر و به ما ابلاغ شد ال علاوه بر ماده 477 که بعلت کثرت پرونده‌ها زمان بر است چه دعوایی در بدوی مطرح کنیم که بتوانیم ملک که آنو خرابش کریم و بعلت قدیمی بودن ۴ طبقه نمودیم رو از دست ندهیم ما فقط هدفمان از دست ندادن ملک مان است در صورتی که بایت هم فوت شده ما هم ۲۰ ساله تو ملک هستیم شاهد و مدرک برا اضهاراتم دارم. خواهشن راهنمایی فرمایید ممنون از شما