انجام معامله معارض + وکیل

در این مطلب به موضوع انجام معامله معارض + وکیل اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.

انجام معامله معارض + وکیل

انجام معامله معارض یکی از مهم ترین مسائل در خانوار است. در این نوشته سعی شد این موضوع به صورت کامل توسط وکیل ملکی بررسی شده و یک نمونه کامل از آن معرفی شود.

یکی ازجرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک زمانی است که ملک یا مالی ازسوی مالک، بیشترازیک بارمعامله شده باشد که دراین صورت شخص معامله معارض انجام داده وخریدارنیزمال غیرخریده است. یک نفربعد ازاینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل کند ودوباره آن را به شخص دیگری انتقال دهد. درمعامله معارض معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است وسایرمعامله‌ها غیرقانونی تشخیص ‏داده می‌شود ودرواقع مالک مال غیر رامنتقل کرده است. طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد واملاک، معامله اول می تواند به صورت عادی یا رسمی باشد، اما ‏برای تحقق این نوع جرم،معامله دوم حتما باید رسمی باشد.‏ 

براساس رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور در نقاطی که ثبت ‏رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی نسبت به معامله ‏ی آن اموال ، طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد واملاک درهیچ یک از ادارات ومحاکم قابل پذیرش ‏نبوده وقابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد ‏اما درصورت احرازواثبات بیع عادی مقدم، انتقال دهنده ملزم به تنظیم سند رسمی برای ‏انتقال گیرنده می شود ودراین حالت تنها راه چاره خریدارشکایت دردادگاه کیفری با عنوان انتقال مال غیرمی باشدودرصورت اثبات می تواند ثمن پرداختی وخسارات رامطالبه نماید.

چنانچه معامله با دوسند رسمی صورت بگیرد،درتعارض دو سند رسمی،سندی معتبر است که تاریخ آن مقدم برسند دیگری باشد.مگراینکه دارنده سند دوم اثبات نماید که سند قبلی فاقداعتبارمی باشد.البته امکان معامله مجدد با سند رسمی منتفی است به دلیل اینکه هنگام تنظیم سند رسمی دردفترخانه تمامی استعلامات مربوطه اخذ می گردد مگر اینکه تخلفی از سوی سردفتریاماموران ثبتی صورت گیرد

تخلف سر دفتران در معامله معارض 

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم بوده و مجازات همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که فقط انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد واگرعمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. دراین دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتربه صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر،به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت نمود.

انجام معامله معارض + وکیل

چنانچه مالک، ملک یا مال را با سند عادی با چندین نفر معامله نماید همه خریداران مالک می باشند  واگرتاریخ یکی از اسناد عادی مقدم بر سایر اسناد باشد آن سند معتبر و تاریخ معامله هرمالکی زودترباشد، مالک شناخته می شود وسایر افرادی که سند عادی با تاریخ موخر را دارند می توانند ثمن معامله را که پرداخته، مطالبه ‏نمایند واگر سندهای عادی تاریخ نداشته باشد اثبات اینکه آن سند قبل از اسناد دیگر تنظیم شده دشوار است.مگر ‏اینکه فروشنده خود اقرار نماید سند عادی بدون تاریخ، قبل از سند عادی با تاریخ، تنظیم گردیده است.‏

مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی،در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی برعلیه اشخاص ثالث ولی دراسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که در‌تنظیم آن شرکت داشته اند و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.                                                                                    

نحوه طرح دعوای ابطال معامله معارض

ابطال معامله معارض دعوایی مالی است ودردادگاه محل وقوع ملک طرح می گردد وخواهان دعوا، دارنده سند عادی مقدم الصدور یا سندرسمی موخرالصدور می باشد و خوانده دعوا، دارنده سند مالکیت رسمی و فروشنده یا مالک سابق می باشد.

خواسته های قابل طرح دردعوای ابطال معامله معارض

• ابطال سند رسمی ملک
• ابطال وکالت نامه رسمی
• ابطال مبایعه نامه
• الزام به تنظیم سندرسمی

دعاوی فوق با توجه به مرتبط بودن می توانند همزمان در یک دادخواست طرح شوند.

وکیل انجام معامله معارض

همچنین به جهت امکان انتقال ملک درطی مراحل رسیدگی می توان تقاضای صدوردستورموقت  نمود وپس ازبررسی موضوع ومدارک ومستندات ارائه شده، قاضی رسیدگی کننده چنانچه نظر برحقانیت خواهان باشد رای برابطال معامله معارض صادرمی نماید. پس ازصدوراجرائیه وابلاغ آن به محکوم علیه پرونده اجرایی تشکیل می گردد وسپس یک نسخه از رای قطعی به اداره ثبت اسناد واملاک مربوطه فرستاده می شود ودستورداده می شود سند معارض ابطال گردد سپس برای تنظیم سند رسمی به نام محکوم له به دفترخانه ارسال می شود وپس ازطی تشریفات مربوطه سند رسمی به نام وی تنظیم می گردد وسند مالکیت رسمی به نام ایشان صادر می گردد.

چنانچه خریداراول بخواهد معاملات بعدی راباطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه ‏حقوقی محل وقوع ملک مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرروزیان ناشی از جرم دردادگاه کیفری ‏موضوع رامطرح کند.‏

همراهی وکیل

طرح دعوای ابطال معامله معارض مستلزم تسلط بر قوانین و پیگیری های مداوم وبی وقفه می باشد. لذا می بایست اینگونه دعاوی با استفاده از دانش تخصصی وکیل متخصص ملکی وتنظیم لوایح اقامه شود.

انجام معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت املاک و اسناد

هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد» رکن مادی بزه مذکور به صورت زیر واقع می گردد.

وکیل انجام معامله معارض

انتقال حقی نسبت به عین یا منفعت مال منقول یا غیر منقولی به موجب سند رسمی یا عادی. این انتقال ممکن است در قالب عقود معین مثل بيع و اجاره و نظایر آنها یا در قالب قراردادهای خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی صورت گیرد. در همه موارد انتقال باید شرایط صحت معاملات (ماده ۱۹۰ قانون مدنی) وجود داشته باشد. در یکی از آرای دیوان عالی کشور آمده است: «ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک ناظر به صورتی است که معامله از طرف کسی واقع شود که اهلیت را بر حسب قوانین جاری داشته باشد» (رأی شماره ۲۰۵۱ مورخ ۱۳۱۸۸/۲۸ دیوان عالی کشور، بروجردی، عبده، محمد، ص ۲۲۷ به نقل، محمدجعفر حبیب زاده، همان، ص

انتقال مجدد آن حق، نسبت به همان عین یا منفعت به دیگران از طریق سند رسمی دیگر و یا تعهد معارضی با حق مزبور. در صورت عدم تعارض مثل اینکه کسی ملکی را با سند رسمی یا عادی اجاره میدهد و بعد آن را با سند رسمی می فروشد چون در اینجا خریدار جدید قائم مقام مالک قبل در عقد اجاره است و تعارض بین دو معامله وجود ندارد بنابراین شرط مذکور محقق نمی شود.

احتمال یا وقوع ضرر برای انتقال گیرنده

نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض در معامله با تعهد نسبت به یک مال میباشد و در نقاطی که ثبت رسمی استاد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ همان قانون، در هیچ یک از امارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت؛ بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله ای نسبت به مال غیر به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده ۲۱۷ قانون ثبت املاک و اسناد نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده دیگری قابل انطباق باشد» (رای وحدت رویه شماره ۲۳ مورخ ۵۸/۸/۱۰ هيئت عمومی دیوان عالی کشور)

در این راستا در یک نشست قضایی در خصوص یک پرسش که بی ارتباط با بحث حاضر نیست چنین پاسخ داده شده است:

پرسش: اگر شخصی حقی راجع به عین یا منافع مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) به غیر بدهد، به فرض مثال با مبایعه نامه عادی مال غیرمنقولی را به دیگری انتقال داده و سپس به لحاظ اینکه سند رسمی هنوز به نام و در ید وی می باشد همان مال را در رهن بانک قرار دهد و تسهیلات دریافت نماید آیا این امر می تواند از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت یعنی معامله معارض تلقی گردد یا عمل فرد تحت عنوان مجرمانه دیگری قرار می گیرد؟

بهترین وکیل انجام معامله معارض

نظر اکثریت: «ماده ۱۱۷ قانون ثبت مقرر می دارد: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان دین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس و محکوم می شود » حسب این ماده متهم می بایست پس از واگذاری حقی به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به عین یا منافع مالی به شخص یا اشخاص، مجددا نسبت به همان مال معامله معارض یا تعهد معارض نماید؛ و حسب رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۵۱/۸/۱۰ در نقاطی که ثبت رسمی استاد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت اجباری باشد و کسی در این نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی استاد قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل وی مشمول معامله معارض و مصداق ماده ۱۱۷ ق.ث نخواهد بود. این بدان معنا است که حسب رأی وحدت رویه تنها در صورتی معاملات متعدد نسبت به اموال غیرمنقول مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت و تحت عنوان معامله معارض محسوب می گردد که هر دو معامله با سند رسمی انجام یافته باشد از مقایسه ماده ۱۱۷ ق.ث و رأی وحدت رویه میتوان گفت قانون گذار در ماده ۱۱۷ مقرر داشته متهم یا معامله معارض کند یا تعهد معارض ولی رأی وحدت رویه صرفا یک مصداق را بیان می کند و آن هم این است که آن مال برای بار دوم فروخته شود و دلیل آن هم به استناد ماده ۴۷ قانون ثبت است ولی اگر در مورد آن مال تعهد معارضی انجام گردد مشمول رای وحدت رویه نخواهد بود و در فرض سوال عمل فرد مصداق بارز معامله معارض بوده و مشمول ماده ۱۱۷ ق.ث خواهد شد؛ به عبارت دیگر رأی وحدت رویه صرفا در خصوص معامله معارض تعیین تکلیف نموده و مشمول فرض سوال که متهم با رهن قرار دادن ملک تعهد معارض با حقی که ابتدا با بیع به دیگری انتقال داده نموده است نمی گردد؛ و می توان عمل متهم را تحت عنوان معامله معارض تحت تعقیب قرار داده

نظر اقلیت: «عده ای از همکاران ضمن مخالفت با نظر فوق معتقدند در فرض سوال عمل متهم مشمول عنوان انتقال منافع مال غیر می گردد. با این استدلال که رهن گذاردن ملک از جمله منافع آن بوده و فرد با در رهن قرار دادن ملک اقدام به انتقال منافع مالی نموده که سابقا همان مال را عینا و منفعتا به غیر انتقال داده است»

 نظر هیئت عالی: «عمل شخصی که عین یا منافع مال غیر منقولی را به غیر واگذار کرده و سپس همان مال را برای دریافت تسهیلات وام در رهن بانک قرارداده، مشمول مقررات ماده ۱۱۷ قانون اصلاحی ثبت می باشد و برای شخص مذکور مسئولیت مدنی و جزئی به دنبال دارد، گرچه عمل مذکور مصداقا عنوان انتقال عین یا منافع مال غیر را ندارد» (نشست قضایی استان البرز شهر کرج مورخ ۹۵/۱۱/۱۴ )

 کسی که ملکی را به غیر فروخته و سپس آن را در رهن بانک قرار میدهد، مرتکب بزه معامله معارض شده است. (رأی شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۱۰۰۸۷۶ مورخ ۹۲/۹/۹ شعبه ۲۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران و رأی شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۴۰۰۰۰۱ مورخ

۹۳/۱/۱۰ شعبه ۳۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (همان)

 نباید تصور کرد که از رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخه ۵۱/۸/۱۰ میتوان بطلان معامله غیرمنقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد، زیرا عبارت رأی منحصرأ ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عاری با سند رسمی دارد، نه بطلان آن معامله. (مقاله مهدی شهیدی تحت عنوان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی» در مجله تحقیقات حقوقی، شماره ۱۲-۱۱، صص ۴۳-۹ به نقل از میر محمد صادقی، همان، ص ۱۵۰)

در همین راستا دیوان عالی کشور در یکی از آرای خود چنین اشعاری دارد: «چون ماده ۱۱۷ قانون ثبت شامل مواردی است که متهم قبلا ملکی را به موجب سند رسمی معامله کرده و بعد همان را به موجب سند رسمی دیگری به دیگری انتقال دهد، بنابراین اگر متهم با علم به اینکه ملک مال غیر بوده آن را به موجب سند رسمی با دیگری معامله کند، این عمل مشمول آن ماده نمی باشد و با ماده ۸ قانون انتقال مال غيره مصوب ۱۳۰۸ منطبق است» (رای شماره ۱۴۵ شعبه دوم دیوان عالی کشور، به نقل از همان عده ای رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخه ۵۱/۸/۱۰ دیوان عالی کشور را به جهت اینکه خود ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک در فرضی که معامله اول با سند عادی واقع شده باشد به صراحت جرم دانسته و همچنین فرض وقوع دو معامله که هر دو باسند رسمی باشند متصور نیست و در نهایت تحریم مصداق آن به اموال منقول نیز مصداق حذف روح ماده است، اجتهاد در مقابل دانسته اند. در نهایت قائل شده اند ایرادتی که رأی وحدت رویه مذکور به جهاتی که گذشت، چندان قابل توجه نیست لذا در حال حاضر می توان گفت، مقررات راجع به معامله معارض دو فرض دارد: اول، اصل ماده ۱۱۷ و شرایط مندرج در آن. دوم حکم مندرج در رأی وحدت رویه مذکور، به عبارتی در خصوص اموال منقول، معامله اول اعم از عادی و رسمی است و معامله دوم باید رسمی باشد؛ اما در خصوص اموال غیرمنقول با توجه به رأی وحدت رویه، معامله اول باید عادی و معامله دوم رسمی باشد، زیرا در مورد آنها فرض معامله بدون ثبت رسمی متصور نیست. (محمد جعفر، حبیب زاده، همان، ص ۴۰۸)

وکیل متخصص انجام معامله معارض

با تحلیل جرم معامله معارض می توان نتیجه گرفت که معامله اول کلاهبرداری نیست؛ زیرا در معامله اول و تاریخ وقوع آن، طرفین واقعا قصد معامله را داشته اند ولی چون فروشنده هنوز معامله را ثبت نرسانده و مال را تسلیم نکرده و امکان انجام معامله برای او وجود دارد، از این فرصت سوءاستفاده کرده و مال فروخته شده را احيانا با قیمت بیشتر به شخص ثالث به صورت رسمی واگذار کند. در این شرایط نمی توان گفت معامله اول کلاهبرداری است، هر چند فروشنده ثمن معامله را هم دریافت کرده باشد چراکه ممکن است حاضر به استرداد آن باشد و قصد تصرف آن را ندارد و در نهایت هدف متعامل از طرح دعوا، استرداد وجه پرداختی نیست، بلکه می خواهد معامله ای که با سند عادی صورت گرفته به اجرا درآید. (همان، ص ۴۰۹-۴۰۸)

در معاملات متعارض باید کاملا تعارض محقق شود، راضی و عالم بدون مشتریان به هر دو معامله موجب تبرئه است. (رأی شماره ۱۴۰۴ مورخ ۱۳۸۹/۵/۵ شعبه دوم دیوان عالی کشور)

 در معاملات متعارض هرگاه فسخ معامله اول محرز باشد بزه صادق نیست. (رأی شماره | ۲۹۲۰ مورخ ۱۳۱۹/۹/۱۰ شعبه اول دیوان عالی کشور)

 «اگر کسی کو حق متعارض در ملک را به موجب دو سند به اشخاص بدهد، مشمول قانون انتقال مال غیر نخواهد بود و بر طبق قانون مخصوص خود باید کیفر شود» (رأی شماره ۳۰۸۷ مورخ ۱۳۱۹/۹/۲۸ دیوان عالی کشور) قانون مخصوص خود در اینجا همان مقررات راجع به انجام معامله معارض است. (میر محمد صادقی، همان، ص ۱۵۱)

آیا تنظیم اسناد عادی معارض، مشمول معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک می شود؟

نظر اکثریت: «حسب مفاد ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/ ۸/ ۵۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت معاملات غیرمنقول حسب ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، اجباری است، سند عادی قابلیت معارضه با سند رسمی را ندارد. لذا تنظيم سند عادی در این موارد می تواند مشمول عناوین کیفری دیگر باشد»

 نظر اقلیت: «شورای نگهبان در نظریه شماره ۲۶۶۴/ ۹۵/۱۰۲ مورخ ۴/ ۸/ ۹۵ برخلاف شرع بودن و بطلان اطلاق مفاد مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت نسبت به بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی نظر داده است و اینکه اسناد عادی با قرائن و ادله معتبر قابل اثبات می باشند که مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ نیز اشاره به این گونه اسناد عادی دارد. لذا چون مستند رأی وحدت رویه مذکور به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت بوده است، در حال حاضر این رأی مخدوش بوده و تنظیم اسناد عادی نیز می تواند مشمول معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت گردد»

نظر هیئت عالی: «در نقاطی که ثبت معاملات غیرمنقول اجباری است، سند عادی قابلیت معارضه با سند رسمی را ندارد؛ لذا با توجه به ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رأی وحدت رویه شماره ۴۳ – ۵۱/۸/۱۰ دیوان عالی کشور در صورت تنظیم استاد معارض از مصادیق معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت محسوب نمی شوند. ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب سال ۹۵ بر تقویت این استنتاج دلالت دارد» (نشست قضایی استان گیلان | شهر رشت مورخ ۹۵/۱۰/۲۳ )

 رکن روانی بزه معامله معارض

جرم مذکور از جرایم مادی صرف است و سو نیت مرتکب با انجام معامله دوم احراز می گردد و در دادگاه لازم نیست سوءنیت مرتکب را اثبات کند برای همین است در آرای متعدد دیوان به این امر اشاره گردیده است برای مثال در یکی از آراء دیوان عالی کشور آمده است طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت املاک و اسناد، همین قدر که کسی در معامله متعارض با یکدگر واقع سازد عملش مشمول آن ماده و بزه خواهد بود، بدون اینکه سوءنیت جداگانه مرتکب شرط تحقق آن باشد» (محمدجعفر حبیب زاده، همان، ص ۴۰۹ رای شماره ۲۰۸۳ مورخ ۱۸۸/۲۹ دیوان عالی کشور)

تفاوت جرم معامله معارض با انتقال مال غیر آن است که در اولی مالک نسبت به مال خود معاملات متعدد انجام میدهد و در دومی مال متعلق به غیر را انتقال میدهد. همان، ص ۴۰۵)

انجام معامله معارض + وکیل

چنانچه شخصی در نقاطی که ثبت رسمی اسناد اجباری است قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او مصداق معامله معارض نبوده بلکه مصداق انتقال مال غیر است. (رأی شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۴۳۰۰۸۹۰ مورخ ۹۳/۱۲/۲۴ شعبه ۴۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (همان)

در صورتی که به مشاوره حقوقی رایگان نیاز دارید، می توانید از خدمات مؤسسه حقوقی  تهران وکیل به صورت شبانه روزی بهره مند شوید. این مؤسسه از مشاوره حقوقی تلفنی نیز پشتیبانی می کند و می توانید از طریق تماس تلفنی سوالات حقوقی خود را بپرسید.

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.