در این مطلب به موضوع وکیل اجاره به شرط تملیک اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.
اجاره به شرط تملیک
براساس ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک ،عقد اجاره ای است که درآن شرط می شود مستاجر درپایان مدت اجاره درصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد،مالک عین مستاجره شود که مستاجرعلاوه براستفاده ومالکیت منفعت باعمل به شرایط قرارداد،درانتهای مدت اجاره مالک عین مستاجره می شود واینکه میزان اجاره بها به چه میزان باشد وعین مستأجره برای چه مدتی به عنوان اجاره دراختیارمستأجر باشد،بستگی به توافق مالک ومستأجردارد.
عناصراجاره به شرط تملیک:
- • عقد اجاره
- • شرط ضمن عقد
انواع اجاره به شرط تملیک
- تملیک عین مستاجره به مستاجر، درقالب شرط فعل، برای موجرتعهد به انتقال مالکیت مورد اجاره به مستاجردرپایان مدت اجاره ودرصورت عمل به شرایط مندرج درقراردادایجاد می شود و فقط هنگامی که موجرعین مستاجره رامنتقل می کند،انتقال مالکیت صورت گرفته است وقبل ازآن مالکیتی برای مستاجر وجود ندارد و فقط تعهدی برای موجربه نفع مستاجراست به عبارت دیگر،قرارداد تاقبل ازانقضای مدت تراضی به صورت اجاره وپس ازآن به صورت بیع جلوه گرمی شود.
اجاره به شرط تملیک - تملیک عین مستاجره به مستاجر، درقالب شرط نتیجه ،درپایان مدت اجاره وبا پرداخت اقساط و عمل به سایرشرایط مندرج درقرارداد، مالکیت عین مستاجره به صورت خود به خود به مستاجر منتقل می شود وهیچ نیازی به اقدام جدیدی ازسوی موجر یا مستاجرنمی باشد وتنها باید تشریفات مربوط به تنظیم سند مالکیت به نام مستاجر انجام شود و مال الاجاره نیزدرنهایت به عنوان ثمن درمقابل عین قرارخواهد گرفت. وتا قبل ازاین زمان،عین متعلق به مالک است وعین مستاجره دردست مستاجر به صورت امانت است وضمان آن نیزدرصورت تعدی وتفریط برعهده اوست . همچنین عوض تا قبل ازانتقال، اجاره بها وپس ازآن ثمن معامله محسوب می شود.
درواقع بین طرفین هم عقد اجاره منعقد می شود وبه محض انعقاد آن مستاجرمالک منافع ملک در مدت معین می شود ودرضمن عقد درقرارداد شرطی قید می شود که به موجب آن درپایان مدت اجاره واعمال شرط ،مستاجرمالک عین مستاجره می شود وبا توجه به عبارات درج شده درقرارداد می تواند شرط فعل یا شرط نتیجه باشد که اگر«مستاجر پس ازعمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است”شرط نتیجه” واما اگر درمفاد شرط قید شده باشد که موجر مکلف است پس ازخاتمه اجاره مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند وچون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس “شرط فعل” خواهد بود که درآیین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها در قسمت آخر ماده 57 چنین آمده است: «… ودرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد،عین مستاجره رامالک گردد.» که دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیازبه عمل حقوقی وانشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد.بدین وصف، شرط مذکور “شرط نتیجه” است.
اجاره به شرط تملیک
موسسه حقوقی تهران وکیل با در اختیار داشتن بهترین وکیل تهران و وکیل با تجربه در زمینه ثبت احوال، اماده ارائه تمامی خدمات حقوقی بوده و شما می توانید با اطمینان پرونده های خود را به انها بسپارید .
آثارو خصوصیات اجاره به شرط تملیک
- اجاره عقدی لازم است ،عقدی که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگربه موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی ازآن ملتزم هستند. دراجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت،کلیه تکالیف وتعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند وبراساس ماده 497 قانون مدنی درمدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند و همین آثار نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک وجود دارد
- عقدی است تملیکی وبه محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجرمالک مال الاجاره می شود و درصورت انجام تمام شرایط قرارداد مالک عین مستاجره می شود.
- ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق وتکالیف دو طرف عقد اجاره وعقود تملیکی خواهد بود که درقانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مقررشده است.
حقوق و تکالیف موجرومستاجر
ماهیت حقوقی قرارداد “اجاره به شرط تملیک” اجاره است اما به دلیل قید شرط تملیک در قرار داد حقوق و تکالیف عقود تملیکی نیز باید رعابت شود.
اجاره به شرط تملیک
حقوق موجر
- موجر حق مطالبه اقساط را درسه موعد دارد.
- اگر مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند موجر حق فسخ عقد را خواهد داشت و می تواند تخلیه عین مستاجره رابعد ازاتمام قرارداد اجاره بخواهد.
- چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود .
تکالیف موجر
1- عین مستاجره را بدون عیب ونقص تسلیم کند وحق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد.
2- تعمیرات و کلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است به عهده موجر است،مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد.
3- از هرگونه اقدام که با بهره برداری ازعین مستاجره منافی دارد خودداری کند.
4- بر اساس ماده 381 قانون مدنی موجر باید هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند مگر شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
5- موجر مکلف است پس از پای بندی مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.
اجاره به شرط تملیک
حقوق مستاجر
1- مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن درمدت اجاره بهره برداری کند.
2- ازآن جا که قرارداد اجاره به شرط تملیک است، مستاجرحق دارد از تصرفات ونقل و انتقال مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند وشرط تملیک، ملکیت مالک راازحالت طلق بیرون می کند .
تکالیف مستاجر
- مستاجرموظف است اقساط اجاره بها را درموعد مقرر بپردازد وبه شروط قرارداد عمل کند.
- عین مستاجره دردست مستاجرامانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود.
- مستاجر باید ازعین مستاجره درهمان موردی که درعقد مشخص شده استفاده کند و تخلف از این امر چنانچه منع اوامکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجرمی شود.
موارد فسخ
در قرارداد “اجاره به شرط تملیک” به دلیل اینکه ماهیتا اجاره می باشد برای فسخ آن امکان اعمال خیارات ویژه بیع وجود ندارد وباید براساس سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز اعمال شود.
اجاره به شرط تملیک
ضمانت اجرای عدم انتقال عین مستاجره
مستاجربراساس مقررات قانون مدنی می‌تواند موجررا طرف دعوا قرار داده وبا الزام مشروط علیه به انجام تعهد ،حق خود را از وی اخذ کند ودادگاه شخص محکوم علیه را ملزم به انتقال عین مستاجره می کند واگر با وجودرای دادگاه ازانجام انتقال خودداری کند دادگاه ازجانب وی سند انتقال را امضا خواهد نمود ودر صورتی که شروط مندرج در عقد توسط مستاجردرمدت اجاره انجام نگیرد درپایان مدت اجاره مالک موظف به انتقال عین مستاجره به مستاجرنمی باشد.
بدون دیدگاه