در این مطلب به موضوع دعوای تأیید فسخ قرارداد + وکیل + تضمینی اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .
دعوای تأیید فسخ قرارداد + وکیل + تضمینی
دعوای تأیید فسخ قرارداد به چه صورت است؟
در صورتی که دادگاه، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، حکم به فسخ آن صادر نماید، به جهت تفاوت خواسته تأیید فسخ با حکم فسخ اعلامی بودن تأييد فسخ و تأسیسی بودن حکم فسخ)موضوع از مصادیق صدور حکم خارج از خواسته خواهان است.
شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۰۰۳۸۴
تاریخ:۱۳۹۲/۴/۱۶
رای شعبه ۱۲۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دادخواست شرکت بانک (الف) (سهامی عام) به شماره ثبت ۱۷۷۱۳۲ اداره ثبت شرکت های تهران با مدیریت آقایان (م.ب.) و (ب. ف.) با وکالت آقای (م.د.) به طرفیت آقای (ح.ح.) به خواسته تأييد فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره ۱۰۵۱۶۰۲۶۳۹۷۱ مورخ۲۶/۰۵/۱۳۸۲و تحویل مورد اجاره و خسارات دادرسی، به استناد کپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره به شرط تملیک و آگهی آخرین تغییرات شماره ۲۵۹۸۶/ت ۳۲ مورخ۰۹/۰۹/۱۳۹۰مندرج در روزنامه رسمی شماره ۱۹۴۵۱ مورخ۲۲/۰۹/۱۳۹۰و آگهی تأسیس بانک مندرج در روزنه رسمی شماره ۱۶۴۶۰ مورخ ۱۲/۰۶/۱۳۸۰و اخطاریه های بانک و اظهارنامه رسمی شماره ۱۱۷۳ ابلاغی مورخ ۰۵/۰۲/۱۳۹۱ و تفویضی اختیار شماره ۰۰/۵/۳۶ ۹۰۱، بدین شرح که خوانده به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستند دادخواست، شش دانگ پلاک ثبتی ۲۶۵۹۱ فرعی از ۸۸ اصلی قطعه چهارم بخش ۱۱ تهران واقع در طبقه سوم به آدرس … را در تاریخ ۱۳۸۲/۰۵/۲۶ از بانک اجاره نموده و متعاملین توافق مینمایند کلی مال الاجاره طی اقساط توسط مستأجر پرداخت گردد که مستأجر تاکنون علی رغم اخطار و مکاتبات متعدد، از ایفای تعهد و پرداخت دین استنکاف می ورزد. خوانده در جلسه رسیدگی حضور نیافته و دفاعی به عمل نیاورده. دادگاه جهت کشف حقیقت و احراز واقع، پرونده تسهیلات اعطایی توسط بانک خواهان به خوانده را مطالبه که بر اساسی سوابق مضبوط در آن مشخص شد که خوانده طی سند عادی بیع مورخ۸۱/۱۲/۷ پلاک فوق را به مبلغ ۲۱۸,۵۰۰,۰۰۰ ریال از آقای (الف.خ.) خریداری که مبلغ ۵۸,۰۰۰,۰۰۰ ریال نقدا پرداخت و مقرر می شود مابقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و متعاقب آن تقاضای دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک خواهان را نموده و ملک فوق را به عنوان وثیقه و تضمین تسهیلات معرفی می کند. بانک نیز دستور ارزیابی ملک را صادر داشته و پس از ارزیابی توسط کارشناسان بانک، النهایه عقد اجاره به شرط تملیک منعقد و مبلغ تسهیلات طی یک فقره چک به فروشنده ملک پرداخت و سند مالکیت به نام بانک اعطاء کننده تسهیلات انتقال می یابد و به جهت تعویق اقساط، بانک مکاتبات متعددی را با خوانده انجام داده. دادگاه جهت اظهارنظر قضائی به ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک و اصل آزادی قراردادی و تعارض اراده ظاهر با اراده باطنی پرداخته و النهایه نتیجه گیری می نماید:
۱. ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک: در تئوریهای حقوقی در خصوص ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک نظرات مختلفی بیان شده:
در تئوریهای حقوقی در خصوص ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک چه نظراتی تعریف شده است؟
الف) بیع: گفته می شود هدف متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت مورد عقد به مستأجر است. در واقع مقصود متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک، فروش مالی است؛ ولی با توجه به اینکه خریدار توان پرداخت ثمن معامله را به صورت نقدی نداشته و نزد بایع نیز از اعتبار کافی برخوردار نیست و از طرفی با توجه به اینکه پس از تحقق عقد بیع، مبیع از مالکیت بایع منتزع و در مالکیت خریدار قرار می گیرد و بایع نگرانی عدم دسترسی به ثمن را دارد، لذا عقد بیع را در قالب اجاره به شرط تملیک منعقد تا از طریق آن بتواند مالکیت را برای خود با دریافت کامل ثمن محفوظ دارد.
بهترین وکیل دعوای تأیید فسخ قرارداد
ب) اجاره: موافقین نظریه فوق معتقدند مقصود متعاملین از عقد فوق. اجاره ملک است و مستأجر در مدت زمان اجاره از منافع ملک مینمایند که پس از انقضای مدت اجاره و پرداخت کلیه اجور موجر، مورد اجاره را در تملیک مستأجر قرار دهد.
ج) عقد مستقل: نیازهای امروزی جامعه را بر آن داشته تا از قالب عقود معین گام را فراتر نهاده و به مقتضای نیازهای خود از امتزاج بتوانند روابط معاملاتی خود را استحکام بخشند. چنین عقودی گرچه ممکن است مشتق از عقود معین باشد ولی در تبعیت از مقررات و اثرات مترتب بر آن، تابع عقود ممزوج شده می گردند که اقتضای آثار خود را دارند. عقد اجاره به شرط تملیک نیز زاییده چنین نیازهایی است. به نظر این دادگاه عقود بيع و اجاره گرچه عمده نیازهای اجتماع را برآورده می سازند در مواردی برطرف کننده کلیه نگرانی های متعاملین رفع آنها، عقد اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مستقل با تبعیت از شروط عمومی قراردادها و شروط اختصاصی ایجاد گردید. از جمله شروط اختصاصی این عقد، اول، مالکیت موجر بر عین مستأجره می باشد. هرچند در عقد اجاره، موجر می تواند مالک عین مستأجره نبوده و مالک منافع می تواند مورد اجاره را به دیگران اجاره دهد ولی عقد اجاره به شرط تملیک، به جهت خصیصه انتقال مالکیت عینی مورد اجاره به مستأجر در پایان عقد اجاره، نیازمند مالکیت موجر بر عین مستأجره می باشد. دوم، قصد متعاملین بر انتقال مالکیت عین مستأجر به مستأجر، بدین معنی هدف و مقصد عقد اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت موجر بر عین مورد اجاره به مستأجر در انقضای مدت اجاره است که انتقال فوق می تواند به سه طریق انتقال تدریجی مالکیت، با پرداخت هر یک از اقساط و یا انتقال، دفعتا در پایان مدت عقد اجاره و پرداخت کلیه اجور بدون نیاز به اراده انشائی مجدد و یا با اراده انشائی مجدد صورت گیرد.
اصل آزادی قراردادی چیست؟
اصل آزادی قراردادی حریم مقدسی است که سال ها مقنن را از ورود به حوزه آن و تحدید حدود آن باز می داشت. فرض بر این بوده و هست که متعاملین از قدرت چانه زنی مساوی برخوردار و هر یک نیازمند انشای عقد جهت رفع نیازهای خود می باشند و بدین لحاظ عقد را به همکاری اراده ها تعبیر کرده اند. البته بیشتری از عقد را نصیب خود سازد ولی طرف دیگر نیز قطعا منافعی در انعقاد عقد دارد و به جهت رفع نیاز خود انشای عقد سودمند میداند؛ لذا قانون حق دخالت و حمایت از یک طرف در مقابل طرف دیگر را ندارد؛ اما واقعیات جامعه، آرمانی بودن اصل فوق را هویدا ساخت. تشکیل باندها و انحصار بعضی محصولات، کالا و خدمات دريد قشری خاص باعث تشکیل و تنظیم قراردادهای تحمیلی گردید به گونه ای که قدرت چانه زنی معاملاتی را از طرف مقابل به طور کلی سلب و شروط تحمیلی را وارد قرارداد نمود به نحوی که باعث ایجاد اصلی با عنوان اینکه «یا بپذیر و یا آن را ترک کن» گردید و مقنن را بر آن داشت تا از قدرت حاکمیت خود استفاده و در این حریم گام نهاد؛ لذا قوانین و مقررات مختلفی در خصوص اصل فوق وضع شد، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و قانون کار، نمونه های بارز دخالت مقنن ایران در حریم اصل آزادی قراردادی است در سیستم های حقوقی که مقنن در ورود به این حوزه تردید داشت، رویه قضائی در راستای اجرای اصلی صفت و عدالت، اقدام به تحدید این اصل نموده با بررسی مفاد شروط قراردادی فوق توسط بانک از جمله الزام مستأجر به قبول رقم اعلامی بدهی از ناحیه بانک، سلب بسیاری از حقوق مستأجر، خسارت ۲/۷۷به ازای هر سه هزار ریال برای اخیرا هر روز و سایر شروط به گونه ای است که متن شروط از قبل تهیه و مستأجر مکلف به پذیرش کلیه شروط و یا صرف نظر از مفاد آن می باشد و بعید است که مشتری شروط فوق را حتی مطالعه نموده باشد، از طرفی با عنایت به اینکه تهیه مسکن از نیازهای اساسی افراد می باشد و به جهت وضعیت اقتصادی، افراد توان تهیه مسکن را بدون مراجعه به بانک ها ندارند و پرداخت تسهیلات در انحصار بانک ها است؛ لذا مشتریان و دریافت کنندگان تسهیلات، بالاجبار چنین شروطی را پذیرا می گردند.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
وکیل تضمینی دعوای تأیید فسخ قرارداد
تعارض اراده ظاهر با اراده باطن به چه صورت می باشد؟
اراده از اساسی ترین ارکان انعقاد عقد و ایقاع به شمار می رود و در صورت فقدان، اثری به آنچه منعقد گردیده بار نمی گردد اما همین رکن توافق طرفین، گاه خود می تواند عامل اختلاف گردیده و متعاملين را متخاصم سازد. آنجا که قصد واقعی حکایت از تعارضی با ظاهر دارد به کدام یک باید ترتیب اثر داد؟ نظام های حقوقی و حقوق دانان به سؤال فوق پاسخی واحد نداده اند گروهی اولویت را به اراده ظاهری می دهند و میگویند ضمير مخزن اسرار است و زبان و فعل مفتاح آن تا زمانی که فتح بابی صورت نپذیرد طرف مقابل بر مقصود طرف معاملی خود اطلاعی ندارد و نمی توان گفت به توافق نائل شده و اولین رکن معاملاتی توافق در اراده است. این مهم حاصل نمی گردد مگر اینکه به نحوی اعم از لفظی و یا عملی به اطلاع مخاطب برسد، در ثانی عرف نیز به ظاهر توجه دارد مگر اینکه طرفین از نیات یکدیگر مطلع باشند. قانون نیز بی توجه به اراده ظاهری و معانی عرفی الفاظ نیست حتی آنجا که طرفین بر عرف محل جاهل باشند قانون آنان را پایبند عقد دانسته و احترام به التزام قراردادی را عامل اعتماد جمعی و برطرف کننده نیازهای شخصی داشته (مواد ۲۲۴ و ۳۵۶ قانون مدنی) دیوان عالی کشور و شعب بدوی و تجدیدنظر در آرای متعدد از پرداختن به قصد واقعی طرفین در جایی که با قصد ظاهری تعارض دارد خودداری نموده و توجه به آن را از جهات نقض دادنامه دانسته (رأي اصراری شماره ۳۲ مورخ۰۷/۰۹/۱۳۷۴). برعکس، گروهی معتقدند اعمال حقوقی مبتنی بر رفع نیازی مادی و یا معنوی است، پس آنجا که این نیاز به جهت تعارضی با نیت واقعی و اراده باطنی برآورده نگردد عدالت ایجاب مینماید جانب اراده باطنی گرفته شده و به متضرر اجازه دهیم خود را از قيد عقد رهانیده و از آثار آن خلاصی یابد و الا نه تنها به سودی نرسیده که قانون امری ناخواسته را به او تحمیل نموده، موضوعی که وجدان آن را بر نمی تابد و عدالت آن را قبیح میانگارد پایبندی به امری که با خواسته انطباقی ندارد نه تنها عاقد را به اجرای توافقات قراردادی ملتزم نمیسازد بلکه همواره سعی می کند مفری یافته خود را رها سازد پس چه بهتر به این نیاز توجه و قانون تلاشی بیهوده نساخته خود را با عدالت همگام سازد، رشته التزام به مقراضی عدالت ببریده و امری ناخواسته را با خواسته متضرر بی اثر سازد، هدف دادرسی فصل خصومت نیست او مأخوذ به ظاهر عبارات نبوده بلکه منظور از برگزاری هر دادگاه کشف حقیقت و احقاق حق مظلوم است، قانون نیز دادرسی را از کشف حقیقت منع ننموده (ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی) در حالی که عقد عبارت از توافق دو یا چند اراده بر انجام عمل و یا انتقال مالی است چگونه می توان آنجا که این دو اراده به نقطه اشتراک نرسیده صحبت از توافق نمود؟ آیا در فرضی که هدف واقعی طرفین انتقال مالکیت منافع عین است ولی با الفاظ بيع عقد را انشاء نموده اند می توان گفت عقد واقع شده بیع است و یا برعکس؟ شعبه محترم ۲۱ دیوان عالی کشور در رأي ۱۰۸/۲۱ مورخ ۲۵/۰۲/۱۳۷۲ در مقام کشف اراده باطنی طرفین به این موضوع توجه داشته، قانون مدنی در مواد مختلفی حاکمیت اراده باطنی را تأیید نموده به طوری که می توان حاکمیت اراده باطنی را به عنوان اصل پذیرفت (مواد ۱۹۶ و ۴۶۳ و ۱۱۴۹ قانون مدنی، ۳۳ قانون ثبت)، فقهای عظام نیز در نظرات فقهای خود اصل را بر حاکمیت اراده باطنی دانسته اند. صاحب جواهر در جلد ۲۲ ص ۲۶۶ در باب شرایط متعاقدین می نویسد «والی معلوميه اعتبار اراده معنى العقد من ذكر لفظه، ضرورة عدم كونه التلفظ به سببأ للعقد على كل حال حتى لو وقع ممن لم يرد العقد به، أذلا عمل الا بنيه وانما الاعمال بالنيات ولكل امرء ما نوی.»، شیخ انصاری نیز در مکاسب بر همین مشی نظر داده، صاحب عناوین در همین قاعده تحت عنوان العقود تابعة للقصود در بیان مراد قاعده می نویسد: «و ثانيهما أن العقد تابع للقصد بمعنى أن العقد شیعی یحتاج الی موجب و قابل، عوضی و معوض و بعد حصول هذه الأركان لكل عقد اثر خاص من تملیک او نحوه و للاثار کیفیات و اعتبارات من فوریه و تراخ و هوفي هذه الأمور كلها تابع للقصد بمعنی انه لايقعمالم يقصد و ماهو مقصود يقع مطلقأ»و در جایی دیگر در معنی قصد می گوید: والمراد من قصد هنا: اراده اللفظ والمعنی».
بهترین وکیل دعوای تأیید فسخ قرارداد در تهران
ماهیت عقد منعقده بین اصحاب پرونده به چه صورت است؟
به نظر این دادگاه به دلیل فقدان شرایط اختصاصی عقد اجاره به شرط تملیک چه از جهت مالکیت و چه از جهت قصد و وجود شروط تحمیلی عقد فوق با عقد اجاره به شرط تملیک تفاوت دارد.
الف) از جهت مالکیت: گرچه برابر ماده ۲۲ قانون ثبت ملک در دفتر املاک به نام خواهان به ثبت رسیده و على الظاهر مالک می باشد ولی با عنایت به اینکه اولا: در متن قرارداد دریافت تسهیلات متعاملين به کرات اقرار کرده اند ملک فوق به عنوان تضمین بازپرداخت تسهیلات نزد بانک خواهان وثیقه و در رهن می باشد؛ لذا وجود عبارات فوق مبین عدم مالکیت واقعی بانک است؛
ثانيا: ماده ۲۲ قانون ثبت فرضی قانونی خلاف ناپذیر نمی باشد، برابر ماده فوق هرگاه ملکی به نام افراد در دفتر املاک به ثبت رسید اصلی بر این است که مشارالیه مالک می باشد و ادارات دولتی مکلف به ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی می باشند؛ ولی آیا هرگاه دادگاه به هر طریق خلاف آن در راستای ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی کشف نمود و یا مالک و دارنده سند به طور کتبی و یا شفاهی اقرار بر عدم مالکیت خود نمود آیا دادگاه مکلف به تبعیت از حکم ماده ۲۲ می باشد.
ب) قصد طرفین: واقع امر این است که خوانده ملک را از مالکین قبلی طی سند عادی خریداری نموده و قسمتی از ثمن معامله را پرداخته، ولی با توجه به اینکه توان پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته از بانک خواهان تسهیلاتی را دریافت می کند و الا اگر عقد فوق عقد اجاره به شرط تملیک محسوب گردد و بانک مالک پلاک باشد تکلیف قسمتی از ثمن پرداختی خریدار به فروشنده چیست؟ آیا واقعا قصد طرفین این بوده که خوانده از ثمن پرداختی صرف نظر کند پس گرچه ظاهر عبارات عقد فوق الفاظی از جمله عقد اجاره به شرط تملیک است؛ ولی قصد واقعی طرفین دریافت تسهیلات و ترهین ملک نزد بانک است و با توجه به مراتب فوق، عقد فوق، عقد اعتباری و دریافت تسهیلات بیش نیست، آنچه از فروش اقساطی مسکن مواد ۵۷ الی ۶۵ آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۶۲ ، اصلاحات بعدی آن استنباط می گردد این است که بانک برای انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک باید اموال اعم از منقول یا غیرمنقول را خریداری و یا تملک نموده باشند و پس از آن عقد فوق را منعقد نمایند ماده ۵۹ در این زمینه مقرر می دارد بانک ها می توانند منحصرا بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده فرد اموال منقول و غیرمنقولی برای ایجاد تسهیلات موضوع ماده ۶۱ را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند، لذا به حکم ماده فوق متقاضی دریافت کننده تسهیلات به بانک مراجعه و ضمن سند تعهد متعهد می گردد که بانک ملکی را خریداری و پس از آن با او قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد نمایند؛ ولی بانک ها نه تنها خود رأسا اقدام به خرید ملک نمی نمایند بلکه متقاضی بانک پس از آن به جهت ترهین و تضمین دین با متقاضی، عقد رهن را به نحو اجاره به شرط تملیک منعقد می نماید که دادگاه با توجه به مراتب فوق، در خصوص فسخ با توجه به فراهم بودن شرایط آن و پیش بینی خیار تخلف از شرط فعل، دعوی را ثابت تشخیص، مستندا به ماده ۲۳۹ قانون مدنی و۱۹۸،۵۰۲، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ عقد و پرداخت خسارت دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و اوراق برابر تعرفه در حق خواهان فوق صادر و نسبت به تخلیه و تحویل ملک نظر به اینکه جهت دعوی فوق عقد اجاره به شرط تملیک می باشد که دادگاه ماهیت آن را عقد اعتباری و دریافت تسهیلات و ملک فوق را ترهین و تضمین بازپرداخت اقساط میداند و اعتقاد به مالکیت خوانده در پلاک فوق الذکر دعوی را وارد ندانسته و به استناد موادی که در متن رأی مذکور افتاد حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام میدارد. البته خواهان می تواند حسب طریق مراجع ذیصلاح اقدام نماید. رأي غیابی و بدوا ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه از ناحیه محكوم عليه غایب و ظرف مهلت ۲۰ روز پس از آن قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه ۱۲۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران – یعقوبی محمودآبادی
شماره تلفن وکیل دعوای تأیید فسخ قرارداد
رای شعبه ۲۹ دادگاه تجديدنظر استان تهران
در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت بانک (الف) با مدیریت (م.ب.)و ( ب. ف.)با وکالت (م.د.) به طرفیت (ح.ح.) نسبت به دادنامه شماره ۱۱۳۴ مورخ۱۷/۸/۹۱صادره از شعبه ۱۲۶ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و بطلان تحویل صادر گردیده است نظر به اینکه دعوای مطروحه به موجب ستون خواسته تأیید فسخ قرارداد و تحویل مورد اجاره و پرداخت خسارت بوده که دادگاه محترم بدوی بدون عنایت به خواسته، خارج از خواسته مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد نموده در حالی که مطابق قانون کسی حق ورود به اراده متعاقدین را ندارد و دادگاه با ورود به اراده متعاقدين خارج از خواسته، حکم صادر نموده و به اوصاف عدم اظهارنظر به تأیید فسخ، نسبت به تحویل، حکم به بطلان صادر نموده است، مع هذا صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی نظر به اینکه اعتراض معترض با مدلول ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق می باشد؛ فلذا در اجرای ماده ۳۵۸ قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به لحاظ صدور حکم خارج از خواسته پیرامون تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک پرونده عینا به دادگاه محترم بدوی اعاده تا پیرامون خواسته بدوی اظهارنظر نموده و سپس احراز بند اول خواسته نسبت به تحویل و غیره نیز مطابق مقررات قانونی رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
بدون دیدگاه