تصرف عدوانی و خلع ید+وکیل

فرق دعوای تصرف عدوانی و خلع ید در مسئله مالکیت است. درخلع ید خواهان ، مدعی مالکیت است اما در تصرف عدوانی اعم از مالکیت است و ممکن است خواهان صرفا، مدعی حق تصرف خویش باشد.

تفاوت اصلی دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی آن است که در دعوای خلع ید مدعی باید لزوما مالک باشد اما در دعوای تصرف عدوانی لازم نیست که مدعی مالکیت داشته باشد و این قاعده ای است که تاکنون مورد توجه بود حقوقدانان قرار گرفته است

.

محور این دعوا اثبات ذیحق بودن مدعی به تصرفات سابق خویش است و اینکه به نحو عدوانی مال از ید او خارج گشته است، در این دعوا سند مالکیت اماره‌ای بر سبق تصرف است و اگر کسی در این دعوا موفق نشود، می‌تواند دعوای حقوقی مالکیت تحت عنوان خلع ید را مطرح سازد؛ چرا که در دعوای تصرف عدوانی مالکیت مناط بحث نیست.

اگر چنانچه شما یک مستاجر دارید که پس از اتمام قراردادش ملک را تخلیه نمی کند، باید دعوای تخلیه را مطرح کنید و اگر شخصی بدون دارا بودن قرارداد و یا متن نوشته شده در ملک شما تصرفی دارد را میخواهید از ملکتان بیرون کنید بایستی ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات کنید سپس دعوای خلع ید را در محاکم قضایی پیگیری کنید.

خواهانی که دادخواستی به خواسته ی خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و عناصر تشکیل دهنده ی این دعوا، اثبات مالکیت، تصرف غاصبانه یا عدوانی خوانده است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید.

بنابراین رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و خواهان دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌ تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

خلع ید دارای یک معنای لغوی و یک معنای اصطلاحی است. خلع ید از نظر حقوقی بدین معناست که مالک یک مال غیر منقول (زمین، خانه، مغازه، آپارتمان) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود  دعوایی اقامه می کند و از دادگاه که امروزه شورای حل اختلاف است می خواهد که به روند تصرف غیر قانونی و غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و زمین، آپارتمان، ملک و مغازه وی را از تصرف او خارج کرده و به او بازگردانده شود.

سوال: سلام من یک مغازه ای دارم که در آن لوازم ورزشی می فروختم، به یک مسافرت رفتم و بعد از یک سال که برگشتم متوجه شدم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و مغازه ی من را تصرف کرده و در آن مبادرت به فروش گوشی موبایل می نماید. با اینکه به او تذکر داده ام و اظهارنامه نیز برایش فرستادم حاضر نمی شود مغازه را تحویل من دهد. حال چه کاری باید انجام بدهم؟

پاسخ: شما باید با در دست داشتن سند مالکیت مغازه تان به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کنید و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه کنید. شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است، یعنی باید سندی داشته باشید که مالکیت شما را کاملا ثابت کند مانند دفترچه مالکیت یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک هستید اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشید و طرف مقابل هم ادعای مالکیت شما را قبول نداشته باشد بایستی ابتدا به دادگاه مراجعه کنید و دعوای اثبات مالکیت مطرح کنید و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایید

.

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید فرق می کند؛ زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ید، قرارداد اجاره وجود دارد اما در حالی که مدت اجاره پایان یافته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست در اینصورت باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نمی باشد بلکه همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می کند. تصرف عدوانی نیز به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است.

در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این ترتیب است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

در دعوای تخلیه ید، مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود.

وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی:

در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی به آن معنایی که در خلع ید وجود دارد، لازم نیست. هر دوی این دعاوی قابلیت تجدید نظرخواهی دارند. در خلع ید ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
در تصرف عدوانی واجب نیست شاکی، حتما مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت مال دیگری را در تصرف دارد، می تواند طرح دعوی کند.(ماده 170 قانون آیین دادرسی مدنی)، این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند.
دعوی تصرف عدوانی، غیرمالی است. این در حالیست که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ملاک عمل قرار میگیرد و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.

دعوای تخلیه ید نیز یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا نسبت به دعوای خلع ید هزینه دادرسی کمتری دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه عدوانی و غاصبانه ی متصرف است

.

در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.

دادگاه ابتدا مالکیت خواهان را از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه ی سند مالکیت احراز می کند و سپس وارد ماهیت دعوا می شود مرحله ی بعدی تشخیص غیر قانونی و نامشروع بودن تصرف خوانده است و البته احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده ی مالکیت خواهان است یا خیر و همچنین میزان تصرفات خوانده از طریق تحقیق محلی و معاینه محلی و در صورت لزوم جلب نظر کارشناس.

وقتی شخصی مالکیت خود را با ارائه سند مالکیت به اثبات برساند خوانده نمی تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد برای مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از خریداری ملک بوده است. مگر اینکه مدرک قرارداد اجاره را مستند رای دادگاه قرار دهد. اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای الزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.

چنانچه ملكي به ثبت نرسيده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكيت براي احراز مالكيت خواهان موضوعيت ندارد. حکم قطعی دادگاه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می شود.

چنانچه خواهان با ارایه سند عادي در چنين املاكي مدعي مالكيت شده و تقاضاي خلع يد کند، دادگاه به هر دو موضوع رسيدگي و پس از احرز مالكيت حكم به خلع يد صادر مي‌كند و چنانچه ملک به ثبت رسيده اما سند رسمي به نام خواهان نباشد، وی مي‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را توام با دعوای خلع ید مطرح کند. مرجع رسيدگي‌كننده پس از اینکه صحت وقوع بیع را احراز کرد ضمن الزام به تنظیم سند، حکم به خلع ید را نیز صادر می کند.

صدور حكم خلع يد از شريک نيز قابل تصور است، زيرا طبق مواد قانون مدني، بيع اموال مشاع تجويز شده و از آثار بيع صحيح، قبض  و اقباض مبیع و ثمن است که اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است

در این مطلب تصرف عدوانی و خلع ید بررسی شده است  اگر در این زمینه به وکیل خانم نیاز دارید می توانید با شماره های مدرج در سایت تماس گرفته و هماهنگ کنید

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.

.