خلع ید از ملک مشاعی + وکیل

در این مطلب به موضوع خلع ید از ملک مشاعی + وکیل اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.

خلع ید از ملک مشاعی + وکیل

در بررسی دعوی خلع ید، ابتدا ضروری دو مفهموم ملک مشاع و خلع ید مورد بررسی قرار گیرد. برای بررسی این دو مفهوم، نحوه ی اقامه ی دعوی خلع ید و توضیح و تفسیر نکات قانونی در این خصوص با ما همراه شوید.

خلع ید

خلع ید عبارت است از اخراج متصرف غیر مشروع و غاصب از یک ملک که گاها ممکن است ملکی مشاع باشد. 

دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک مطرح می شود و اختصاص به اموال غیر منقول دارد. منظور از مال غیرمنقول مالی است که جابه جایی آن از محلی به محل دیگر بدون اینکه آسیبی و ضرری به مال یا محل آن برسد امکان پذیر نباشد. بر اساس آنچه ذکر کردیم هنگامی که خواهان دعوی دادخواست خلع ید را به مرجع صالح تقدیم میکند٬ شرایط احراز این دعوی اثبات مالکیت خواهان و تصرف نامشروع و غاصبانه ی خوانده است و خواهان می بایست دلایل مالکیت خود و سایر ادله را تقدیم دادگاه کند تا دادگاه در ماهیت دعوی حکم صادر کند و درنهایت اینکه درنوشتن دادخواست اگرعنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می شود.

مال مشاع مالی است که چند شخص در آن با یکدیگر شریک باشند و سهم هریک به تنهایی قابل تشخیص نباشد. مثل خانه اى که با ارث به فرزندان میرسد و یا چند نفر با پول مشترک خانه اى میخرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک اند، یعنی هر جز خانه به صورت مشاع مال تمام شرکا است. عده ای معتقدند دعوی خلع ید نسبت به ملک مشاع قابل استماع نیست و صدورهمچین حکمی قابلیت اجرا ندارد و درمقابل این نظر، برخی نیز معتقدند که به خلع ید در مال مشاع براساس ماده ی43 قانون اجرای احکام مدنی قابل اجرا است.

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد :” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکومٌ له درملک خلع ید شده مشمول مقررات امالک مشاعی است. “قابل ملاحظه است که قانونگذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع را به درخواست یکی از شرکای مال مشاع ممکن دانسته است.

توجه به این نکته ضروری است که اگر چه دعوای خلع یدی که از سوی یک از شرکا طرح شده است، قابل استماع است ، اما خواهان در صورت مطالبه اجرت المثل، تنها به نسبت مالکیت خود مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود. به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود، متصرف از ملک بیرون رانده می شود ، اما ملک در اختیار محکومٌ له قرار نخواهد گرفت ، زیرادامه ی تصرف محکومٌ له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد و این تصرف احتیاج به اجازه ی سایر شرکت دارد و بدون اجازه ی آنها تصرف غیر مجاز و غاصبانه است و در نتیجه غاصب ضامن خواهد بود.

برای دریافت اطلاعات بیشتردر خصوص مراحل قانونی دعوی خلع ید ازملک مشاع با وکلای مجرب مااز طریق سایت  تهران وکیل در ارتباط باشید.

تقاضای خلع ید خوانده به لحاظ وجود سابقه ثبتی به نام مورث

خواهان ادعا دارد که مورثش زمین مزروعی خود را حدودا پنجاه سال قبل به دلیل این که سیل زمین را به سنگ زار تبدیل کرده ترک نموده است و خوانده که در مجاورت این ملک زمین دارد بعد از سالها بخشی از زمین را تصرف و به ملک خود ملحق کرده و بخشی نیز همچنان لم يزرع مانده است. حال با توجه به سابقه ثبتی که به نام مورثش وجود دارد خلع ید خوانده را از ملک مورد ادعا تقاضا کرده است با توجه به مراتب فوق الف) آیا عمل مورث خواهان را می توان به عنوان اعراض از مالکیت تلقی کرد؟ ب) آیا عملیات خوانده را در زمین مرقوم می توان به عنوان تحجیر و حیازت

تلقی کرد و حکم به رد دعوای خواهان صادر کرد؟

نظر اکثریت

به دلایل زیر اعراض محقق نمی شود

اولا، با توجه به این که به نام مورث خواهان سابقه ثبتی وجود دارد و نام وی در دفتر املاک ثبت شده است باید براساس ماده ۲۲ قانون ثبت مالک شخصا و به طریق اطمینان آور و کتبی اعلام کند که از ملک خود اعراض کرده است که چنین اعلامی در فرض سوال به چشم نمی خورد.

ثانيا، اصل بر عدم اعراض است و بنابر قاعده استصحاب نیز مالکیت مورث خواهان باقی و معتبر است زیرا با توجه به سابقه تصرفات قبلی مورث خواهان که یقین و محرز است اعراض مورد شک میباشد و هیچ گاه شک لاحق يقين سابق را از بین نمی برد. عمل خوانده مبتنی بر تحجیر نیز درست نیست زیرا زمین موات نبوده بلکه به صورت بایر درآمده است و از خوانده هیچ ادعایی قابل پذیرش نیست و اعمال وی غاصبانه تلقی می شود و ورثه خواهان میتوانند اجرت المثل ایام تصرف را نیز از خوانده متصرف تقاضا کند.

بهترین وکیل خلع ید از ملک مشاعی

نظر اقلیت

دادگاه باید براساس رویه و عرف محل و عمل انجام شده از سوی مالک در زمینه اعراض اعلام نظر و اتخاذ تصمیم نماید. طبق ماده ۳۵ قانون مدنی صرف به عنوان مالیکت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود». قانونگذار اعراض را به عنوان یک قاعده حقوقی پذیرفته است. در مانحن فیه نیز ملاحظه می شود که خوانده، زمین سنگلاخ را در زمان حیات مورث خواهان احيا و آباد کرده و وی و فرزندان او اعتراض نکردماند و اکنون نوههای وی مدعی زمین شده اند. از نظر عرف و رویه جاری در روستاها ساکنین محل از تصرف و کشت و زرع زمین ها اطلاع دارند و در زمان احيا و زمانی که خوانده شروع به کشت و کار کرده اگر مالک یا ورثه، مدعی غیر اعراض بودن و مالکیت خود بودند، باید از فعل خوانده جلوگیری و اعتراض خود را اعلام می کردند. سکوت مورث خواهان و فرزندان وی دلیل اقوا بر وقوع اعراض می باشد و سوابق ثبتی و ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک از قراین و نشانه های مالکیت است به دلیل قطعی مالکیت. بنابراین، اعراض مورث خواهان از رقبه مورد نزاع ثابت و محرز است و خوانده می تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند به طرفیت خواهان اقامه دعوا و احقاق حق نماید.

لازم به ذکر است اگر به دنبال شماره تماس بهترین وکیل ملکی می گردید می توانید با گروه تهران وکیل تماس گرفته ابتدا از مشاوره حقوقی رایگان و تلفنی با مشاورین این مجموعه داشته باشید و در صورتی که بخواهید می توانید با تعیین وقت حضور پیدا کرده و با وکلای حقوقی و کیفری این مجموعه که متخصص در این زمینه می باشند مشاوره داشته باشید. همچنین می توانید با مشاوره حقوقی از طریق واتساپ با موسسه تهران وکیل در ارتباط باشید.

وکیل متخصص خلع ید از ملک مشاعی

نظر کمیسیون

نشست قضایی (1): همان گونه که اکثریت قضات دادگستری بجنورد در جلسه فروردین ۸۱ استدلال کرده اند در قبال سند رسمی مالکیت و سوابق ثبتی موجود و اساسأ وضع مالکیت استناد به تحجیر موجه نیست و تصرفات مالک مجاور من غير حق و غیرمجاز بوده، از مصادیق ماده ۳۰۸ قانون مدنی است و بر تصرفات غیرمجاز مالک مجاور با توجه به وجود دليل مالکیت برای خواهان اثری مترتب نیست و نظریه مذکور مورد تأیید است.

خلع ید از ملک مشاعی  :

«مال مشاع»؛ عبارت است از مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد؛ مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی نسبت به راه روی مشترک و یا راه پله، که تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست

این نوع مال، در مقابل «مال مفروز» یا «ملک اختصاصی» قرار دارد که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینی که منحصراً در ملک یک فرد است و کسی با او شریک نیست و اگر قبلاً نیز مشاع بوده فعلاً تقسیم نشده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک اند.

نکاتی دربارۀ مال مشاع :

1- مال مشاع؛ یا «ملک» است (خواه متعلق آن، عین باشد مانند: زمین، یا منفعت مانند: منفعت خانه ای که چند نفر با هم آن را اجاره کرده اند) یا «حق» است مانند حقّ خیار (اختیار تأیید یا فسخ عقد) و حقّ شُفعِه.

2- سبب اشاعه و مالکیت مشاع؛ شرکت دو یا چند نفر در مال یا حق است؛ خواه این شراکت اختیاری باشد (همچون شراکتی که از معاملاتی مانند خرید و فروش حاصل می شود) و خواه قهری و اجباری باشد (مانند شراکت ورثه در مال میّت، که به سبب ارث حاصل شده است و سهم هر یک از ورّاث به گونه ای با هم مخلوط است که قابل جدا شدن نیست).

3- ممکن است مالکیت یک شخص نسبت به بخشی از ملک خود به صورت اختصاصی ( بدون شراکت دیگری) و نسبت به بخشی دیگر به صورت مشاع ( با شراکت دیگری ) باشد؛ مانند مالکان یک ساختمان آپارتمانی که مالکیت هر یک از افراد بر واحد خود به صورت اختصاصی بوده و مالکیت ایشان بر راه رو، راه پله و یا زمین به صورت مشاع است و هر کدام احکام خاص خود را دارد.

4- بر اساس قواعد حاکم بر مال مشاع؛ اگر تصرف صاحبان مال مشاع با دخالت در حق دیگران ملازمه داشته باشد، هیچ یک از شریکان نمی توانند بدون اذن دیگری در آن مال تصرف نمایند؛ زیرا انتشار حقّ مالکیت شریکان در تمام اجزای مال مشاع باعث می شود تا هر تصرف، تجاوز به حقوق دیگران به حساب آمده و بدون اذن همه آنها ممکن نباشد

مِلکِ مشاع در مقابل مفروز است و در لغت به معنی خاک بخش نشده و در اصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در جزء جزء مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد، در واقع مال مشاعی مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

شماره تلفن بهترین وکیل خلع ید از ملک مشاعی

تعریف دعوای خلع ید:

از دعوای خلع ید که آنرا میتوان به دعوای مالکیت یا به گفته دکتر کاتوزیان به دعوای غصب تعبیر نمود؛ قانونگذار در قوانین موضوعه تعریفی به دست نداده است. غالب استادان و نویسندگان حقوقی دعوای مالکیت را در مقابل دعوای تصرف عدوانی بکار می برند، لذا دعوای مالکیت مصطلح تر است. به نظر می رسد بکار بردن دعوای مالکیت در مقابل دعوای تصرف عدوانی صحیح است ولی انتخاب اصطلاح خلع ید که نتیجۀ دعوای مالکیت میشود صحیح تر باشد، به هر تقدیر نویسندگان حقوق، دعوای مالکیت را تعریف کرده و توضیح داده اند که به شرح ذیل عنوان مینماییم.

دعوای مالکیت با نظر به مستفاد از مقررات قانونی عبارت است از دعوی برای اثبات مالکیت عین یا حق (مانند حق ارتفاق، حق انتفاع) بر ملک (ماده 322 آیین دادرسی مدنی سابق) اصطلاح قانونی مستقری در مالکیت وجود ندارد و طبق بعضی از احکام محاکم عالی مالکیت مفهوم منحصر به عین غیرمنقول است.

نظر به تعاریف و توضیحاتی که استادان فن از دعوای مالکیت بدست داده اند نتیجه گرفته می شود که تقسیم دعاوی به مالکیت و تصرف مختص به اموال غیرمنقول است و در اموال منقول مصداق ندارد. البته نباید تصور شود که صرفاً اموال میتواند موضوع دعوای مالکیت باشد و لاغیر، چون نویسندگان حقوقی مذکور که قائل به این هستند که تقسیم دعوا به مالکیت و تصرف فقط در خلع ید اموال غیر منقول مصداق دارد نافی این نیستند که در اموال منقول دعوای مالکیت یا خلع ید وجود ندارد. بنابراین نویسندگان حقوقی با توجه به ماده 2279 قانون مدنی فرانسه که اشعار داشته است: « در منقول، تصرف ارزش سند دارد در عین حال شخصی که شیء متعلق  به او سرقت گردیده و یا آنرا مفقود نموده می تواند ظرف سه سال از تاریخ سرقت یا فقدان، شی ء را از هر کس که در ید دارد مطالبه نماید.»

دعاوی تصرف را به اموال غیرمنقول اختصاص داده اند و اذعان داشته اند که در اموال منقول دعوای تصرف مصداق ندارد یا به تعبیراتی اماره تصرف در مورد اموال منقول بطور صد در صد دلیل مالکیت است.

ارکان تشکیل دهنده دعوای خلع ید:

شخص می تواند دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقدیم دادگاه نماید که به طرق مقتضی اثبات کند که در چهارچوب ماده 140 قانون مدنی مالک است و به اضافه در چاچوب مواد308 الی 327 قانون مدنی مبحث غصب اثبات کند که شخص من غیر حق مال او را غصب نموده است لذا در فرض ثبوت موارد فوق قاضی حکم به خلع ید می دهد بنابراین ارکان دعوای خلع ید اثبات مالکیت خواهان و غاصبانه بودن تصرف خوانده است.

مشاوره با وکیل خلع ید از ملک مشاعی

اجرای حکم خلع ید در املاک مشاعی:

به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود متصرف از ملک بیرون رانده میشود، اما ملک در اختیار محکوم له قرار نخواهد گرفت؛ زیرا لازمه تصرف محکوم له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد که این تصرف نیاز به اجازه آنها دارد و اگر بدون اجازه تصرفی در ملک صورت گیرد متصرف غاصب و در نتیجه ضامن خواهد بود ولو اینکه خود، ملک مشاعی ملک باشد حتی اگر مالک مشاعی سهم مالکانه خود را به دیگری اجاره دهد برای تسلیم آن به مستأجر باید اجازه شریک یا شرکای دیگر را اخذ نماید، توجه به این امر ضروری است که اطلاق کلمه متصرف در ماده 43 مذکور اعم است از این که متصرف مالکیتی در ملک نداشته باشد و یا اینکه یکی از مالکین مشاعی ملک باشد.

اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به این پرسخ که «احد از شرکا به طرفیت شریک دیگر که متصرف تمام ملک مشاع است دادخواست خلع ید داده است، آیا دادگاه پس از صدور حکم باید خلع ید از شریک نماید و ملک را به تصرف دیگران بدهد یا ترتیبی دیگر باید داده شود؟ طی نظریه شماره 4300/7 مورخ 9/9/62 پاسخ داده است: « ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبان ماه 1356 صراحت دارد که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده است از تمام ملک خلع ید می شود و تصرفِ محکوم له در ملکِ مشاعِ خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محکوم له در نحوه اجرای حکم و مخالفت هر یک با تصرفات دیگری تأثیری در اجرای حکم ندارد و در صورتی که محکوم علیه کل ملک را متصرف باشد پس از خلع ید کامل ملک، تصرفات هر یک از طرفین به نحو اشاعه و مطابق مقررات املاک مشاعی نخواهد بود» و در نظریه شماره 2889/7 مورخ 19/5/1376 در پاسخ به این پرسخ که: در یک پرونده اجرائی، حکم بر خلع ید متصرف به نفع احد از مالکین صادر شده و حکم صادره با خلع ید متصرف به اجرا درآمده و به دستور اجرای احکام درب ملک مقفل شده و در اختیار هیچ یک از مالکین قرار نگرفته بلکه از طرف اجرای احکام گفته شده که برای تحویل گرفتن ملک کلیه مالکین باید توافق داشته باشند و چون چنین توافقی نیست تکلیف مالک یا مالکینی که مایل باشند شخصاً از سهم خود استفاده نمایند چیست؟ اداره حقوقی قوه قضائیه اعلام کرده است: « با اجرای حکم صادره بر مبنای ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و خلع ید از متصرف ملک مشاع و تنظیم صورت مجلس برای اجرای دادگاه تکلیفی از جهت اداره ملک مشاعی باقی نمی ماند. مالکین مشاع باید موافق مقررات املاک مشاعی که مبنی بر توافق است رفتار کنند. در صورتی که فی مابین مالکین توافق برای اداره توسط شرکا یا شخص ثالث وجود نداشته باشد، مالک مشاع می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک برود دستور موقت برای اداره و نگهدای ملک مشاع و ثانیاً اجازه اداره و نگهداری ملک مشاع و ثانیاً اجازه اداره و نگهدای هزینه های مربوطه با صدور حکم دریافت کند

در پایان این مقاله در خصوص دعوای خلع ید متذکر سه نکته می شویم:

1- استماع ادعای خلع ید از مالک منافع موجه نیست؛ زیرا علی القاعده طرح دعوی خلع ید مربوط به مالک رسمی عین غیرمنقول است.

بهترین وکیل خلع ید از ملک مشاعی در تهران و کرج

2- ادعای خلع ید ملک مشاعی دو دانگ از شش دانگ عیله شرکاء دیگر قابل طرح است و دفاع متصرف مبنی بر جواز استیلاء به استناد صلح نامه عادی قابل اعتنا نیست، مگر اینکه تصرف، انتقال مالکیت را به عنوان دعوی مستقل ثابت کند. استمرار تصرف به استناد اجازه سابق مالک هم مؤثر در مقام نیست؛ زیرا طرح دعوی از سوی مالک مشاعی عدول از اجازه استفاده اختصاصی متصرف تلقی می شود. به موجب ماده 578 قانون مدنی شرکاء همه وقت می توانند از اذن خود رجوع کنند؛ مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند. دادن دادخواست خلع ید مأذونیت شریک را منتفی میکند و استفاده شرکای مشاعی مشمول ماده  ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.

۳- خلع ید و قلع بنا فرع بر مالکیت است، صدور حکم اثبات مالکیت تا زمانی که منتهی به صدور سند مالکیت مطابق مقررات قانونی ثبت اسناد نشده دلیل مالکیت در قبال دارندۀ سند مالکیت نمی باشد.

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.