خلع ید زمین+وکیل

دعوای خلع ید یکی از شایع ترین دعاوی مطرح در دادگستری است و به رغم آنکه مدت زمان بسیاری از رسوخ و پیدایش دعوای اثبات یا احراز مالکیت ، در نظام قضایی ایران میگذرد ، پیچیدگی حقوقی و اختلاف راجب رسیدگی یا عدم رسیدگی به این دعوا ، زایل نشده و رویه ی قضایی در این خصوص ، به نتیجه ی قاطعی دست نیافته است

در این برگ خلع ید زمین بررسی شده است برای پیشرفت و حل زودتر پرونده خود تهران وکیل بهترین وکیل ملکی را در اختیار شما می گذارد

.

در این میان رای وحدت رویه ی هیئت عمومی دیوان عالی کشور ، مبنی بر اینکه خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت بوده و طرح دعوای خلع ید مالکیت ، پیش از احراز و اثبات مالکیت ، قابل استماع نمیباشد ، نه تنها به این اختلافات پایان نداد ، بلکه به برخی اختلافات نیز دامن زده است. صدور این رأی موجب شد بسیاری از محاکم ، پذیرش دعوای خواهان خلع ید و گاه دعاوی مشابه را به ارائه آنها ملزم نموده و در غیر اینصورت ، از استماع دعوا خودداری کنند.

این در حالی است که ارائه این مدارک در بسیاری موارد ، با دشواری و شاید تعذّر همراه باشد؛ مناسب آن است که میان املاک در وضعیت های ثبتی متفاوت ، تفکیک قائل شد و خواهان را در همه ی حالات به ارائه ی این مدارک ملزم ندانست ، این امر سبب جلوگیری از طرح دعاوی پیچیده و بعضاً بی فایده در دادگستری خواهد شد.

ارکان و عناصر دعوای خلع ید

عناصری که در بوجود آوردن دعوای خلع ید زمین نقشی اساسی دارند تصرف ، عدوانی بودن و مالکیت میباشدکه به شرح آتی ، به ترتیب مورد بررسی قرار میگیرند

تصرف

تصرف در لغت معنای (دست در کاری کردن ، دخالت کردن و اکتساب ) در اختیار گرفتن و نفوذ کردن آماده است معنای اصطلاحی نیز با توجه به مواد قانونی ظاهراً از معنای لغوی دور نیفتاده است.

تصرف یکی از عناصر تشکیل دهنده ی دعوای خلع ید میباشد. مهمترین رکن و عنصر تشکیل دهنده ی تصرف ، رابطه ای است که بین شخص و اشیاء برقرار میگردد.

در قانون مدنی ایران تصرف تعریف نشده است . با توجه به اینکه قانون مذکور مواد مربوط به اماره ی تصرف ( قاعده ید ) را از فقه امامیه گرفته است و در تصرف و مبانی آن ، حقوقدانان ما تصرف را از این جهت که دلیل مالکیت قرار میگیرد ، چنین تعریف کرده اند : ید عبارتست از اینکه شیئی مملوک ،فعلا یا حکما در تصرف مالک باشد ، آن ید حکمی است . در نتیجه تصرف یعنی وضع ید و وضع ید عبارتست از استیلاعی که شخص نسبت به چیزی داشته باشد و به همان نحوی که صاحبان ملک در املاک خود حق تصرف دارند او هم بتواند بر آن چیز تصرف کند.

مرحوم دکتر امامی در تعریف تصرف ، در کتاب حقوق مدنی نوشته است : تصرف که از آن به ید تعبیر میشود عبارتست از سلطه و اقتدار مادی که شخص بر مالی مستقیم یا به واسطه غیر دارد.

متصرف مال ممکن است در حقیقت مالک آن بوده و یا با اجازه مالک آن را در تصرف غاصبانه ی خود داشته باشد . تصرف دو رکن میتواند داشته باشد : رکن مادی و رکن معنوی.

رکن مادی همان عملیاتی است که مبین تصرف باشد از قبیل نگهداری مال و تغییر دادن و متحول کردن آن و انتفاع و استفاده از آن به وسیله متصرف یعنی اجاره ، فروش و هبه.

رکن معنوی عبارتست از اراده شخص متصرف به انجام عمل تصرف در مال مورد تصرف خود ؛ یعنی متصرف باید قصد تصرف داشته باشد . زوال عنصر معنوی تصرف موجب میشود که تصرف وجود نداشته باشد . تصرف متفاوت از استیلاع است . استیلاع از دو قسمت تشکیل میشود : 1-عامل مادی که عبارتست از وضع ید بر مال موجود در خارج . 2-عامل معنوی که همان قهر و غلبه است و به فاعل عمل مربوط است و اکثریت در فقه به این معنی گرویدند. همین معنی که در ماده 308 قانون مدنی دیده میشود که گفته است : غصب استیلاع بر حق غیر است به نحو عدوان… حقوقدانان میگویند : مفهوم استیلاح ، عدوان را میرساند و ذکر عدوان به طور جداگانه ضرورت ندارد

.

با این توصیف تصرف سلطه بر مال بدون قهر و غلبه و عدوان است ، ولی استیلاح ، سلطه ای است که با عدوان صورت میپذیرد در نتیجه غصب حکمی است که به نظر برخی حقوقدانان فاقد عنصر و عدوان است و تصرف غیر قانونی محسوب میشود، نه استیلاح ، تا بتوان به اجمال در این مورد اقدام به طرح دعوای خلع ید نمود

ضرورت وجود قهر و غلبه و عدوان

در بیان معنای لغوی عدوان ، واژگان متعددی از قبیل زور و ستم و تجاوز آورده شده اما در باب معنای اصطلاحی قانون مدنی ما ، تعریفی از واژه ی عدوان به میان نیاورده است . یکی از استادان حقوق عدوان را اینگونه تعریف کرده است : ( عدوان در غصب عبارتست از سوء نیت مستولی ، مثل اینکه عالماً مال غیر را به تصرف درآورد ؛ عدوانی بودن تصرف شرطی است که در تحقق غصب حقیقی و ضروری است ). وضع ید بر مال غیر بدون رضایت مالک و بی اذن قانون و بدون عدوان (سوء نیت ) ، غصب حکمی است ، مانند موردی که امین مورد ودیعه شود یا با وجود مطالبه ی مالک آن را رد نکند .

همانگونه که پیش از این اشاره گردید یکی از عناصر دعوای خلع ید ، احراز عنصر عدوان در تصرف مال مغصوبه است ، حال آنکه میبینیم غصب حکمی عنصر عدوان را فاقد است ، لذا مجالی برای طرح دعوای خلع ید وجود ندارد . بنابراین دعوای خلع ید زمین موقعی قابل رسیدگی در مراجع قضایی است که علاوه بر تصرف عنصر عدوان نیز به آن ضمیمه گردد.

مالکیت در دعوای خلع ید

مالکیت ، مهمترین حق عینی است و عبارت از رابطه ای است بین شخص و شیء که به وی حق همه گونه تصرف و انتفاع را میدهد به موجب ماده ۳۰ قانون مدنی ، ( هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد ). این قاعده در فقه اسلامی ، قاعده تسلیط نام دارد و مستند آن ،حدیث نبوی ( الناس مسلطون علی اموالهم ) میباشد.

در دعوای خلع ید مهمترین و اساسی‌ترین رکن همانا ملکیت است ؛ به عبارت دیگر در دعوای خلع ید خواهان در صدد اثبات مالکیت خود بر ملک مورد نظر می‌باشد و موضوعی که در این بین محوریت دارد ، اثبات مالکیت است اما منظور از مالکیت در دعوای خلع ید مالکیت رسمی خواهان( مالکیت به اعتبار مواد ۲۲- ۴۷- ۴۸ ) قانون ثبت است .

1-طبق رأی وحدت رویه ،خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است بنابراین ،طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶- ۴۷- ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان ، به نظراکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود . این رای بر طبق ماده ۲۷۰ قانون استماع دعوای خلع ید از زمین موکول به اثبات مالکیت رسمی خواهان است و اگر خواهان نتواند مالکیت رسمی خود را به اثبات برساند ، دادگاه قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر می کند .

به گفته یکی از حقوقدانان ،با توجه به وضعیت فعلی ثبت املاک ، با صدور این رأی وحدت رویه گره ای ناگشودنی بر کلاف سردرگم دعاوی مالکیت املاک به ثبت نرسیده ، زده شد . شایسته بود که دیوان عالی کشور ،با توجه به اوضاع و احوال فعلی مالکیت املاک و دعاوی موجود در دادگاهها و با توجه به اینکه در حال حاضر و در ذهن اکثر قریب به اتفاق مردم زمین و املاک همچنان مهمترین سرمایه و وسیله کسب ثروت و اعتبار به شمار می‌روند ، به طور اصولی در صدد حل مشکل دعاوی مربوط به مالکیت املاک برمی‌آید . نکته ای که نمی توان از آن به راحتی گذشت ، این است که آیا خواهان دعوای فوق که از دادگاه ناامید گشته و از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نتیجه ای نگرفته است ، از طریق مدنی برای احقاق حق خود اقدام خواهد کرد یا اینکه در نبود حمایت قانون ، دست به اقدامات شخصی خواهد زد؟

به عنوان راه حلی برای خروج از این بن بست ،می توان طرح دعوای رفع تصرف عدوانی را پیشنهاد کرد ،زیرا در این دعوا خواهان نیاز به اثبات مالکیت خود بر ملک موضوع دعوا ندارد ، ولی به هر حال باید سبق تصرف خود و لحوق تصرف خوانده را نزد دادگاه به اثبات رساند. در پایان این بحث نکته ای که نباید از نظر دور داشت آن است که آیا آن چنان که در رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ اشاره شده مالکیت قانونی و رسمی به اعتبار مقررات مواد 22 – 47 – 48 قانون ثبت املاک است یا به شیوه دیگری نیز میتوان مالکیت مدعی خلع ید را احراز نمود آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم الاتباع است .

به عنوان مثال در محل‌هایی که اداره ثبت مستقر نگردیده ، آیا با اسناد عادی خریداری ملک امکان اثبات و احراز مالکیت وجود دارد و کمی جلوتر، چنانچه متصرف در جلسه دادرسی اقرار به مالکیت مدعی تصرف کند و سپس در مقام دفاع ادعای خریداری ملک از سوی وی یا شخص دیگری را نماید ، دعوا قابل استماع نیست ؟به نظر می رسد اولاً رأی وحدت رویه ،موصوف ناظر به خلع ید از مال غیر منقول است ،ثانیا استناد به مواد ۴۶ -47 – ۴۸ قانون ،ثبت صرفاً راجع به موردی است که اداره ثبت در محل مستقر و ثبت کلیه عقود و ایقاعات در محل اجباری باشد و در محل هایی که اداره ثبت استقرار نیافته ، دعوای خلع ید به اعتبار سایر ادله قابل استماع بوده است. به مثال ذیل توجه کنید :

فرض کنیم شخص در نقطه ای که ثبت در آن محل مستقر نشده و املاک آن محل منتهی به پلاک کوبی نشده ،ملکی را با سند عادی خریداری می کند و بعد همین ملک به نحو غیرقانونی و بدون مجوز در تصرف دیگری قرار می‌گیرد ، با اقامه دعوا از سوی مالک دارای سند عادی مشعر به خلع ید دفاع خوانده از دو حالت خارج نیست : یا اقرار به مالکیت خواهان داشته و ضمناً در مقام دفاع مدعی خرید ملک از وی و یا شخص دیگر که به نحوی از انحا ، ملک را از مالک سند عادی خریداری کرده یا اینکه متعرض مالکیت خواهان دعوای خلع می گردد .در صورت اخیر دادگاه می‌تواند به طریق قانونی مالکیت شخص را احراز و در صورت ثبوط ادعا حکم قضیه را صادر کند و در حالت اولیه زمانیکه خوانده اقرار به مالکیت خواهان داشته ورود دادگاه برای احراز مالکیت با مانع قانونی مواجه بوده و مانع قانونی نیز مخالفت با ادله است ؛ زمانی که در توافق بین دو نفرمالکیت شخصی مورد پذیرش خوانده دعوا قرار می‌گیرد، در واقع اقرار به مالکیت به عنوان ملکه دلایل قاطع اختلاف در این موضوع است بعلاوه اگر قائل شویم که کلیه ی عقود و ایقاعات به موجب مقررات مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می بایستی به ثبت برسد و عدم ثبت آن موجب فقدان اثر قانونی دعاوی در محاکم و عدم استماع آنها خواهد بود، با این اشکال قانونی مواجه خواهد شد که در دعوا الزام شخص به تنظیم سند رسمی انتقال که با نوشته عادی همراه بوده ، به اعتبار اینکه مستند دعوا نوشته عادی است، ولی بایستی عقد بیع در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، دعوای مذکور قابل استماع نباشد در حالی که رویه محاکم اینگونه نیست و حتی بدون نوشته و به صورت شفاهی و با اقرار فروشنده به انتقال مبیع، امکان استماع دعوا میسر است و علت نیز همان است که در سابق به آن اشاره گردید؛ اقرار شخص به انتقال کافی برای شنیدن دعوا مطروحه است، از طرفی عدم استماع چنین دعوایی مخالفت صریح با اصل ۱۵۹ قانون اساسی داشته ، زیرا دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات است و عدم استماع دعاوی مخالفت با نصب است.

بنابراین اثبات مالکیت خواهان در دعوای خلع ید از ملک غیر منقول حداقل در نقاطی که ثبت در آن محل اجباری نبوده قابل تصور است و به هر ترتیبی امکانپذیر می باشد ؛ برای مثال گاهی اوقات حکم دادگاه می‌تواند منشأ اثبات مالکیت خواهان باشد بنابراین می‌توان رأی وحدت رویه را در برخورد با دعاوی مطروحه از جمله خلع ید از متصرف این گونه تفسیر کرد که در نقاطی که ثبت املاک اجباری است ، دعوای خلع ید غیر منقول بدون احراز مالکیت قانونی و رسمی مدعی متصرف قابل استماع نبوده و می بایستی سند مالکیت رسمی به اعتبار مقررات قانون ثبت به عنوان مستند دعوای خلع ید ضمیمه دادخواست گردد و در نقاطی که ثبت مستقر نشده و ثبت املاک اجباری نیست نیازی به احراز مالکیت با سند رسمی نیست و با هر گونه از احصاء شده در قانون آیین دادرسی مدنی مالکیت شخص مدعی تصرف قابل اثبات بوده ،در این صورت هم قانون اعمال شده و هم از تضییع حقوق افراد جلوگیری به عمل آمده است

.

مفهوم خلع ید در احیای اراضی موات

مطابق ماده ۱۴۳ قانون مدنی ، هرکس از اراضی موات و مباهه قسمتی را به قصد تملک احیا کند ، مالک آن قسمت میشود. (مباه مالی است بدون مالک خاص که اشخاص میتوانند با رعایت نظامات خاص آن را تملک و از آن استفاده کنند )

حال فرض کنید شخصی زمینی را به تصور اینکه جزء اراضی موات و مباهات است ، تملک نموده و در آن احداث بنا میکند.پس از مدتی مالک زمین با در دست داشتن سند ، مدعی مالکیت آن شده در صدد ادامه دعوا علیه متصرف برمی آید ( تعارض اماره مالکیت با اماره تصرف ) سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که مالک تحت چه عنوانی میتواند علیه متصرف فعلی اقامه دعوا کرده و عنوان خواسته چه می تواند باشد؟ برخی معتقدند چون رابطه قراردادی میان مالک و متصرف موجود نیست ، لذا مورد از موارد طرح دعوای خلع ید است.

در پاسخ به اظهار نظر فوق ، باید اشاره کرد اولا تصرف شخص در زمین موصوف به اعتبار حکم قانون و اذن قانون گذار بوده ، زیرا او به تصور اینکه زمین مزبور جزو اراضی موات و مباهه بوده اقدام به احیا و تصرف در آن کرده ، در نتیجه خود را مجاز به تصرف میدانسته پس عنصر غصب را فاقد بوده است ؛ ثانیا اینکه برخی حقوقدانان ، علم و جهل را در غصب مؤثر نمیدانند ، مربوط به بحث زمان است و ارتباطی به طرح دعوای تخلیه یا خلعیت ندارد و چه بسا این زمان در عقد و روابط قراردادی نیز حاکم باشد.درست است که شخص متصرف غاصب است ، اما او به غصب خویش آگاه نبوده پس در نتیجه احکام غصب حکمی در مورد وی اجرا میشود. چنانچه قبلا متذکر شدیم ، در غصب حکمی موضوع قسمت اخیر ماده 308 قانون مدنی بهتر است در مورد غاصب نرمش بیشتری بکار برد و علیه وی دعوای تخلیه مطرح کرد.