تعیین و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در این نوشتار به تعیین و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پرداخته شده است. در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی را دارا هستید می توانید با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید.

 

براساس قانون هرگاه شخصی غیرازمالک، متصرف ملک یا مالی باشد وازمنافع ملک یا مال بهره برده واستفاده کند وبرای تصرف،قرارداد یا رضایت مالک رانداشته باشد ویا درفرض عدم وجود قرارداد، مالک مخالفت خودرابه او صریحاً اعلام کرده باشد نسبت به استفاده ازعین ومنافع یا تلف منافع ضامن است واستفاده کننده ازمنافع، موظف است مطابق تشخیص عرف و طبق نظرکارشناس به میزان منافع تلف شده ومیزان مدت تصرف،ازشخص متصرف به موجروصاحب مال مبلغی پرداخت کند که به آن اجرت المثل گفته می شودو مقداراجرت المثل وابسته به شرایط ،نوع ملک ، نحوه ومیزان استفاده از ملک و …. می باشد.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف،ازحقوق قانونی مالک است ومنتفع موظف است آن راپرداخت کند.

براساس ماده 320 و337 قانون مدنی نسبت به منافع مال مغصوب، هریک ازغاصبین به اندازه‌ی منافع زمان تصرف خود ومابعد خود ضامن است اگرچه استیفای منفعت نکرده باشد وهرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی، ازمال غیراستیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بودمگراینکه معلوم شودکه اذن درانتفاع،مجانی بوده است.

 دادخواست ودعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ازشخصی که سندمالکیت اوعادی باشدمسموع نمی باشدوتنها با دادخواست مالک رسمی اقامه می شودوبه تعبیری مطالبه اجرت ‏المثل فرع بر مالکیت رسمی خواهان دعوی می باشد.‏‏ 

اگردرقراردادی،مبلغی مشخص نشده باشد ویا اصلا قراردادی بین طرفین وجود ‏نداشته باشد،میزان اجرت المثل متصرف برابربا مبلغی خواهد بودکه کارشناس ملکی یا قاضی دادگاه مشخص می کند ودرمواردی که تعیین دقیق میزان دقیق اجرت المثل زمان تصرف ملک توسط خواهان ممکن نباشد، مالک می تواند با ارائه دادخواست “تأمین دلیل” به کارشناس حقوقی، تعیین مبلغ دقیق اجرت المثل ملک را درخواست نماید.

مطالبه اجرت المثل اگرناشی ازمال غیرمنقول باشد دادگاه صالح برای رسیدگی به آن دادگاه محل وقوع ملک است ودراجرت المسمی چون خواسته درطول زمان شکل گرفته وربطی به مال ومنشا آن ندارد وخواسته وجه نقد یایک مال منقول است، دردادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود مگر اینکه همراه با خواسته دیگری که موضوع آن غیرمنقول است مطرح شود.

خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چون اصولاً درابتدای دادرسی دقیقاً مشخص نیست وتعیین آن منوط به اظهارنظرکارشناس است ودعوای مالی محسوب می شودومالک می تواند اقدام به طرح دودعوا نماید:

1. رفع تصرف عدوانی و یا خلع ید
2. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیز مانند هردعوای حقوقی نیازبه تنظیم دادخواست از سوی ‏خواهان یاوکیل او دردفتر خدمات قضایی داردوباید مدارک لازم راضمیه  دادخواست نماید:

اصل سند مالکیت ومدارکی که تصرف غیر قانونی متصرف برملک احراز شود.‏

‏درمواردی که میزان اجرت المثل ملک زیر۲۰میلیون تومان می باشد، برای رسیدگی به شوراهای

مواردی که میزان اجرت المثل ملک بیش از۲۰میلیون تومان با شد دردادگاه محل وقوع ملک ‏ رسیدگی می شود.‏

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع   

 اگریکی ازشرکا بدون اجازه سایرین اقدام به تصرف درملک مشاعی نماید،شرکا دیگرمی توانند با ارسال اظهارنامه درخواست رفع تصرف ازملک را به شریک متصرف ارائه کرده ودرصورتی که متصرف ازرفع تصرف خودداری نماید،شرکا ملک مشاعی می توانند با طرح دادخواستی حقوقی، تخلیه ملک مشاع را به انضمام دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک به دادگاه ارائه نمایند واجرت المثل زمان تصرف ملک دراین شرایط اززمان ارائه اظهارنامه رسمی محاسبه می گردد.           دررای شماره ی ۷۵۰ مورخ ۹۱/۶/۱۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران آمده است که :  “ برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف درمال مشاع مسموع باشد،ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده درمال مشاع با توجه به مخالفت اوبوده است واثبات اعلام مخالفت ازطریق اظهارنامه یا غیره صورت می گیرد.“

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر                   

  مستاجرپس ازانقضای مدت اجاره،بدون اذن مالک،ملک مورد اجاره را درتصرف خود نگه داشته است که دراین صورت موجربرای مدت تصرف شده مستحق اجرت المثل خواهد بودوموجرباید دادخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح نماید.

  دادگاه پس ازبرگزاری جلسه رسیدگی واستماع اظهارات طرفین، درصورتی که مالک را مستحق دریافت اجرت المثل تشخیص دهد،با صدورقرارکارشناسی، ‏امررا به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا با بررسی وارزیابی ملک،اجرت المثل دوره ای که ملک درتصرف مستاجربوده رابا توجه به موقعیت وشرایط ملک و مقایسه با املاک مشابه ، مشخص نماید که مبلغ اجرت المثل تعیین شده ممکن است ازمبلغ اجاره کمتر ویابیشترباشد ونظریه کارشناس به خواهان وخوانده دعوا ابلاغ می شود تا ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی راملاحظه ونظرخود را به صورت کتبی به دادگاه ‏اعلام نمایند.‏ 

هرگاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردد ،دادگاه مبادرت به صدور رای می نماید ولی اگربه نظزیه ‏کارشناس اعتراض شود قرارارجاع امربه هیئت کارشناسی

( 3 نفره )  صادرمی گردد.‏ 

 شرایط مطالبه اجرت المثل زمان تصرف مستاجر

الف) مالکیت رسمی خواهان به عنوان مؤجر

ب) انقضای مدت قرارداداجاره

ج) درخواست تخلیه توسط موجرکه درصورت عدم درخواست، اماره ای است که مالک برای ادامه تصرفات مستاجررضایت دارد.

ج) تصرف خوانده درمال الاجاره .

ارکان وشرایط تصرف

1. مادی:

رکن مادی به عنوان مهم ترین رکن این دعوی اجرت المثل ملک، به معنی استیلا بوده و باید به نحوی باشد که سلطه فردبرمال ازطریق مباشرت یا با واسطه مشاهده گردد.

2.  معنوی:

این رکن به انتفاع از ملک به سود خود دلالت دارد.

3.  استمرار در تصرف:

بدین صورت که استیلاء برای مدتی باشدبه صورتی عرفا بتوان برآن تصرف اطلاق نمود.   

  4. علنی بودن تصرف: 

   بدین صورت که کیفیت تصرف، نشان دهنده اعمال تصرف از سوی خوانده برآن مال باشد.

ارکان دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

• خواهان که به عنوان موجردعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع درملک باشد.

• مدت قرارداد اجاره، به پایان رسیده باشد.

• تصرف خوانده درعین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد:

• مالک یا موجررضایت به تصرف مستأجر نداشته باشدومستاجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف،حتی درصورت عدم استیفای منفعت، الزام می شود.

• مالک یا موجرموافق ادامه تصرف مستأجربرملک باشدواگر مستأجر،استیفای منفعت بر ملک داشته باشد،باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید.

نکته : املاک تجاری ومغازه،مطالبه اجرت المثل ملک تطابقی با قانون روابط موجرومستأجر سال ۱۳۵۶ نداشته و دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دعاوی املاک غیرتجاری مربوط می شودودراملاک تجاری برمبنای قانون فوق،مستأجرملزم به پرداخت اجرت المسمی می باشد.   

   نحوه اجرای رای     

   پس از محکوم شدن متصرف به مبلغ معین شده دررای خواهان باید با صدوراجرائیه به همان میزان ازاموال مستاجر مانند اتومبیل و…را توقیف کرده تا با فروش آن هاازطریق مزایده به آن چه که استحقاق دارد، دست پیدا کند واگراموالی ازمتصرف دردسترس نباشد، حکم جلب وی صادرشده و تا زمانی که مستاجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند،حبس می شود.

خواسته یا موضوع و بهای آن ادعای رسیدگی به تعیین و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف نسبت به سه دانگ مشاع از شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به شماره پلاک ثبتی …… بخش … از تاریخ…… تا تاریخ …….. و نسبت به شش دانگ آن از تاریخ بود تا تاریخ و … فعلا مقوم بر ۵۱ میلیون ریال با جلب نظر کارشناس رسمی ضمن احناب کلبه خسارات ناشی از دادرسی از باب قاعده فقهی نیب تفاوت نمبر طبق ماده ۳ قانون وصول در زمان اجرای حکم پرداخت خواهد شد

 

دلایل و منضمات دادخواست(مدرک)  1- دليل سمت فتوکپی مصدق کارت ملی خواهان یک برگ) ۲۔ فتوکپی مصدق سند مالکیت (۱۰ برگ) ۲- استعلام گردش ثبتی ۴- جلب نظر کارشناس رسمی 5- فتوکپی مصدق سند نكاحیه (۳ برگ) 6- ثانی دادخواست (۱۵ برگ)

شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش…. / دادگستری شهرستان…………

ریاست محترم مجتمع قضایی شهید صدر تهران / سلام علیکم / احتراما به استحضار می رساند:

 (1) حسب آنچه در دو جلد سند مالکیت تصدیق شده ابرازی ثبت گردیده است، اینجانبه از تاریخ.. هم، تا 1 تاریخ.. . .. بنحو اشاعه و تاری مالک شش دانگ آپارتمانی به مساحت………… متر مربع به شماره پلاک |ثبتی… بخش………….. وانع در……………….. بوده و از تاریخ…………. با خرید سهمی مشاع خوانده از آپارتمان امدرالتوصيف، مالک، شش دانگ آپارتمان یاد شده می باشم.

(۲) نظر به اینکه خوانده همسر شرعی و قانونی اینجانبه بوده است، به حکم شرع و قانون پرداخت نفقه | زوجه بر وی فرش و تکلیف است. که در ما نحن فيه مشاراليه طی مدت یاد شده از سهمی مشاع اینجانبه و سپس از نمامت آپارتمان استيفاء نموده است

(3) مستفاد از قانون مدنی:

هرگاه کسی بر حسب أذن صریح یا ضمنی از مال غیر، استيفاء منفعت کند صاحب مال مستحق | اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که ازن در انتفاع، مجانی بوده است

بناء عليهذا: با تقدیم دادخواست حاضر: و استناد به ماده ۳۳۷ قانون مدنی و مادتين ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹. رسیدگی و استماع خواسته و نفر الأمر پذیرش دعوی و سپس صدور | حکم به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه تحت استدعاست.

در اجرای مدلول ماده ۳ قانون وصول…ده ناظر بر بند چهاردهم، لباقی هزینه دادرسی با تعیین بهای خواسته توسط کارشناس متخب، در زمان صدور برگ اجرائیه و اجرای حکم پرداخت خواهد شد

با تشکر و تجدید احترام

 

نظریه کارشناس منتخب دادگاه

ریاست محترم شعبه……………… دادگاه عمومی …………..

با سلام

احتراما در بازگشت به پرونده کلاسه ۲۳۱۷۸۹ در خصوص دعوی خانم بو سیپا بطرفیت آقای محمد بخواسته اجرت المثل یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۳۷/۹۳۴۹ در بخش ۰۰۰ داده اند، به استحضار می رساند

که واحد موردنظر طبق سند تحت عنوان یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم به مساحت ۱۸۵/ ۵۰ متر مربع که مقدار ۲ متر مربع آن بالكن است قطعه دوم تفکیکی به شماره ۱۳۲۹ فرعی از ۳۷ اصلی مغرور و مجری شده از پلاک ۴۷۹۰ فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ده ده ،، به انضمام یک واحد پارکینگ به مساحت ۱۰۸۰ | متر مربع قطعه سوم تفکیکی تعریف شده است.

از طرفی حسب مندرجات حامی سل شماره ۱۴۸۷۳ مورخ ۱۳۸۰/ ۸ / ۲۸ آپارتمان مورد نظر در وضع فعلی در یک مجموعه مسکونی شش واحدی با نمای سنگ تراورتن نبشهای ۸ طبقه مشتمل بر طبقات زیرزمین و همکف (پلوت) و شش طبقه فوقانی و مجهز به یک دستگاه آسانسور قرار گرفته و در وضع موجود بصورت ۳ خوابه، با کف پارکت و دارای هال و سالن نشیمن و پذیرائی (با یک دستگاه بخاری دیواری و آشپزخانه باز و در حمام و سرویس بهداشتی و دارای آب و برق و گاز شهری اشتراکی و یک انشعاب برق اخنای است. میزان ارزش اجرت المثل آپارتمان موصوف بانضمام پارکینگ و انباری مربوطه به تفکیک به شرح زیر میباشد الف – اجرت المثل سه دانگ مشاع از شش دانگ آپارتمان از تاریخ ۱۳۸۰/ ۱۰ / ۲۶ تا تاریخ۱۳۸۷/۳/۲

۱- از تاریخ ۱۳۸۰

/ ۱۰ / ۲۶ تا تاریخ ۱۳۸۱

/ ۱۰ / ۲۶ بمدت یکسال از فرار ماهیانه ۳۳۰۰

/ ۰۰۰ ریال مبلغ ۳۹

/ ۴۰۰ /

۰۰۰ ریال – از تاریخ ۱۳۸۱

/ ۱۰ / ۲۶ تاریخ ۱۳۸۲

/ ۱۰ / ۲۶ بمدت یکسال از فرار مابانه ۲

/ ۸۰۰ /

۰۰۰ ریال ملغ ده مه ۲۵۶ ریال – از تاریخ ۱۳۸۲

/ ۱۰ / ۲۶ تاریخ ۱۳۸۴

/ ۱۰ / ۲۶ بمدت یکال از قرار ماهیانه ۰۰۰/به ۱

/

۴ ریال ملغ ۸۰۰۰۰/ ۵۲ ریال ۱۳۹۴ / ۱۰ / ۲۶ نارج ۱۳۸۲۶۱۰ : ۲۶ بمدت یکال از قرار ماهیانه ۲۸۵۰۰۰ پال ملغ ۰۵

:

۲۰۰ – ۵۷ سال که از تاریخ ۱۳۸۴

/ ۱۰ / ۲۶ تا تاریخ ۱۳۸۵

/ ۱۰ / ۲۶ بمدت یکسال از قرار مابانه ۵

/ ۰۰۰ / ۰۰۰ ريال مبلغ ۶۰

/ ۰۰۰ /

۰۰۰ ریال ۶- از تاریخ ۱۳۸۵

/ ۱۰ / ۲۶ با تاریخ ۱۳۸۶

/ ۱۰ / ۲۶ بمدت یکسال از قرار ماهیانه ۵

/ ۹۰۰۰۰ ریال مبلغ ۷۰

/ ۸۰۰ /

۰۰۰ ریال | ۷- از تاریخ ۱۳۸۶

/ ۱۰ / ۲۶ : تاریخ ۱۳۸۷

/ ۲ / ۴ بمدت چهار ماه و هفت روز جمعا مبلغ ۳۱

/ ۲۷۰ / ۹۶۷ ریال جمع

۳۵۷ / ۶۷۰ / ۹۶۷ ریال

ب – اجرت المثل شش دانگ آپارتمان موصوف از تاریخ ۱۳۸۷/ ۲ / ۳ لغایت ۱۳۸۸/ ۱۱ /۲۸ ای

از تاریخ ۱۳۸۷ / ۴۴۳ تا تاریخ ۱۳۸۲۴ بمدت یکسال از فرار ماميانه -/ ۱۰

/ ۰۰۰ ریال مبلغ ۰۰۰/همه ۲۲۸ رال از تاریخ ۱۳۸۸۳۳ لغايت ۱۳۸۱۱٫۲۸ ب مدت هشت ماه و بیست و شش روز مبلغ ۱۰

/ ۰۰ / ۰۰۰ رله جمع ۱۱۴

/ ۲۰۰ / ۰۰۰ رید |

 

 

بنابراین جمع اجرت المثل سه دانگ مشاع از ششدانگ اپارتمان موصوف (از تاریخ ۱۳۸۰ / ۱۰ / ۲۶ تا ۱۳۸۶/ ۳ / ۲ و اجرت المثل ششدانگ آپارتمان (از تاریخ ۱۳۸۷/ ۳ /۳ لغایت ۱۳۸۸/ ۱۱ / ۲۸ ) ( ۲۱۴/ ۲۰۰ / ۰۰۰+ ۵۷۶۷۰ / ۴۶۷ مبلغ هفتصد و هفتاد و یک میلیون و هشتصد و هفتاد هزار و چهارصد شصت و هفت ریال ( ۷۷۱/۸۷۰۴۶۷ ریال محاسبه و اعلام می گردد.

با تقدیم احترام

کارشناس رسمی وزارت دادگستری

ضمنا حق الزحمة قانونی مبلغ ۱۳۶۹۳۰ / ۰۰۰ ریال محاسبه و اعلام می گردد.|

تذكار

کارشناسی با توجه به حجم کار و نوع آن با دادگاه ارجاع کننده امر به کارشناسی است در صورتی که مازاد هزینه کارشناسی قبل از اجرای فرار از طرف کارشناس مطالبه و دادگاه نیز با پرداخت آن موافقت نماید عدم پرداخت آن مشمول مقررات ماده ۲۵۹ ق.آ.د.م. ۱۳۷۹ خواهد بود

اما چنانچه قرار کارشناسی اجرا شده باشد و کارشناس علاوه بر پرداخت دستمزد کارشناسی درخواست مازاد کرده باشد با توجه به اینکه دادگاه می تواند در این خصوص موافقت نماید از موارد صدور قرار ابطال دادخواست و مشمول ماده ۲۵۹ قانون مذکور نخواهد بود.

بلکه مابه التفاوت دستمزد کارشناسی را اجرای احکام باید از کسی که پرداخت دستمزد | به عهده اوست وصول نماید. این در صورتی است که قبول درخواست کارشناس دایر بر افزایش حق الزحمه کارشناسی و تعیین مبلغ مازاد با عنایت به کم و کیف کار حاکی از عدول دادگاه از میزان تعیین شده قبل، پیش از اجرای قرار کارشناسی باشد.

(1) – نکته: عدم پرداخت مابه التفاوت هزینه کارشناسی موجب خروج کارشناسی از عداد دلایل نخواهد بود

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی رایگان از بهترین وکیل تهران می توانید از طریق شماره های موجود در این صفحه با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید.

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.