حق کسب و پیشه و حکم تخلیه+وکیل

آیا حق کسب و پیشه صرفا زمانی تعلق می گیرد که تخلیه بر اساس بندهای ماده ۱۵ و یا ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد؟

آیا چنان چه علت تخلیه، سایر بندهای ماده ۱۴ همان قانون باشد نیز حق کسب و پیشه تعلق می گیرد؟

حق کسب و پیشه و حکم تخلیه از موضوعات بسیار مهم در خصوص روابط استیجاری قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد. طبق این قانون املاکی وجود دارند که به قصد کسب و پیشه اجاره داده می شوند. منظور از حق کسب و پیشه نوعی حق اولویت است که مستاجر نسبت به یک ملک پیدا می کند و بنابراین موجر امکان تخلیه او را مگر در موارد خاص قانونی ندارد.

در خصوص حق کسب و پیشه و حکم تخلیه باید توجه داشت که این مورد تنها در خصوص روابط استیجاری مربوط به سال ۱۳۵۶ صدق می کند و در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی جانشین حق کسب و پیشه شده است.

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در مقام عمل تفاوت بسیار مهم و ظریفی است که در خصوص آن لازم است با یک وکیل متخصص در دعاوی میان موجر و مستاجر مشورت نمایید.

در خصوص حق کسب و پیشه و حکم تخلیه باید توجه داشت که طبق قانون در شرایط خاصی امکان تقاضای تخلیه عین مستاجره و به تبع آن صدور حکم تخلیه از جانب دادگاه صالح به رسیدگی وجود دارد که در ادامه این مقاله مورد بررسی قرار می گیرد.

تعدی و تفریط مستاجر

مطابق با بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر کوتاهی نسبت به عین مستاجره کند و موجب ورود خسارت و زیان به موجر شود امکان درخواست تخلیه او بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر وجود دارد. بنابراین در خصوص حق کسب و پیشه و حکم تخلیه یکی از مواردی که طبق قانون موجر می تواند درخواست صدور حکم تخلیه از دادگاه صالح بدون پرداخت حق کسب و پیشه را نماید بحث تعدی و تفریط مستاجر است.

توجه به این نکته ضروری است که تشخیص مصادیق تعدی و تفریط مستاجر و اثبات آن در دادگاه امری کاملا تخصصی است و لازم است به وکیل متخصص و مجرب در دعاوی میان موجر و مستاجر سپرده شود.

در مواردی نیز ممکن است مستاجر بدون رضایت موجر عین مستاجره را برای شغلی دیگر اختصاص دهد که در این حالت نیز مطابق با بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر امکان درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه وجود دارد.

انتقال منافع عین مستاجره به دیگری

در خصوص حق کسب و پیشه و حکم تخلیه یکی دیگر از موارد تقاضای تخلیه عین مستاجره از جانب موجر حالتی است که مستاجر بدون رضایت موجر مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار نماید. در این حالت مطابق با بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موجر می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه تخلیه عین مستاجره را از دادگاه خواستار شود.

نیاز شخصی موجر

مطابق با بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در خصوص حق کسب و پیشه و حکم تخلیه باید گفت که گاهی حالتی پیش می آید که موجر برای کسب و پیشه خود نیاز به عین مستاجره پیدا می کند. طبیعتا در چنین حالتی موجر می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را از دادگاه صالح نماید اما موظف است تا تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

اتفاق نظر

با عنایت به صراحت مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ | موارد تعلق حق کسب و پیشه حصری است و مفاد ماده ۱۴ قانون مذکور خارج از موارد تعلق حق کسب و پیشه میباشد مگر بند (۲) ماده مذکور که در صورت وجود شرایط لازم مطابق ماده ۱۹ اقدام خواهد شد

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۱) مدنی: نظر به اینکه مطابق دستور ذیل ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، در موارد سه گانه تخلیه موضوع ماده مرقوم و همچنین ماده ۱۹ قانون یاد شده، دادگاه باید ضمن صدور حکم تخلیه، پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت مستأجر را مورد لحوق حکم قرار دهد و در موارد مصرح در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر به لحاظ تخلف مستأجر از شرایط اجاره، حق کسب و پیشه به او تعلق نخواهد گرفت و بند (۲) ماده ۱۴ قانون یاد شده نیز ناظر به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون مذکور است که در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت

.

۶۵- مصداق قانونی حاکم بر روابط موجر و مستأجر وقتی که مدارکی دال بر تأدیه سرقفلی وجود دارد

 ملکی بعد از سال ۱۳۵۶ با سند رسمی به اجاره داده شده است (منظور ملک تجاری) در سند رسمی اجاره صحبتی از سرقفلی یا پیش پرداخت به میان نیامده است اما مدرکی خوانده ارایه کرده است که مبین تأدیه سرقفلی به موجر است در این صورت آیا می توان به ماده واحده الحاق به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۶۵ عمل نکرد؟

اتفاق نظر

اگر تادیه سرقفلی و پیش پرداخت به نحوی از انحا احراز شود مورد از شمول ماده واحده نبوده و با انقضای مدت اجاره نمی توان مورد اجاره را تخلیه کرد

. |

نظر کمیسیون

نشست قضایی (1) مدنی: چنانچه ملکی بعد از تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب آبان ماه سال ۱۳۵۶، برای اولین بار با سند رسمی به اجاره داده شود و علیرغم اینکه در سند رسمی اجاره، پرداخت سرقفلی یا پیش پرداخت مسکوت گذاشته شده، به هر نحوی از انحا مستأجر در دادگاه ثابت کند که سرقفلی به موجر پرداخت کرده است، روابط طرفین و عقد اجاره آنان از شمول ماده واحده قانون مزبور خارج بوده، و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خواهد بود

برای حق کسب و پیشه و حکم تخلیه وکیل متخصص دیوان در کنار شماست تا به شما کمک کند