خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی

در این مطلب به موضوع  خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی   اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید

در صورتی که محكوم عليه به پرداخت مبلغ بیست و شش میلیون و پانصد هزار ریال محکوم شود و در ازای آن سرقفلی یک باب مغازه را معرفی ولی بعد از انتشار آگهی در سه نوبت به فروش نرسد، چه باید کرد؟

:

در صورت نیاز به کسب اطلاعات بیشتر در باب وکیل ملکی یا گرفتن مشاوره ازبهترین وکیل ملکی می توانید با شماره های موجود در وب سایت تماس حاصل فرمایید.

اولا، آیا مطابق ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی صدور دستور بازداشت وی از طریق شعبه مربوطه قانونی است؟

ثانيا، آیا سازمان فروش املاک تملیکی می تواند به قیمت کارشناسی، سرقفلی مغازه مذکور را خریداری کند؟

اتفاق نظردر خصوص خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی

اولا، با توجه به معرفی مال از سوی محکوم علیه جهت استیفای حقوق محکوم له مستند به ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، بازداشت محكوم عليه فاقد جواز قانونی است ثانيا، سازمان فروش املاک تملیکی یا هر شخص حقیقی یا حقوقی با رعایت مقررات قانونی می تواند در مزایده شرکت کرده و نسبت به خرید مال مورد مزایده اقدام کند. ثالثا، چون در خصوص مورد سؤال مزایده پایان یافته، فروش مال مورد بازداشت با تنظیم قرارداد بین محكوم عليه و خریدار امکان پذیر است.

نظر کمیسیون در خصوص خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی

نشست قضایی (۱) مدنی: در فرض سؤال با توجه به اینکه برای تأدیه محکوم به و اجرای حکم، سرقفلی یک باب مغازه از ناحیه محكوم عليه معرفی شده و توقیف شده است، لذا بازداشت تن محكوم عليه به لحاظ به فروش نرفتن سرقفلی مغازه، محمل قانونی ندارد. محکومله می تواند در صورت وجود مال دیگری از محكوم عليه، آن را معرفی کند یا در قبال محکوم به و معادل آن تقاضای صدور دستور تملیک منافع سرقفلی را با رعایت سایر مقررات حاکم به نسبت محکوم به از دادگاه بنماید سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی، مطابق قانون تأسیس و اساسنامه آن مصوب ۱۳۷۰ به نظر نمی رسد که حق خرید سرقفلی موضوع سؤال را داشته باشد زیرا موضوع اختیارات و وظایف سازمان مذکور در محدوده قانون مذکور تصریح شده است و بر خرید املاک موضوع اجراییه دلالت ندارد

حقوقی که مستأجرطی یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط مؤجرومستأجر۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶با رعایت تشریفات مقرردرقانون کسب می‌نماید عبارتندازحق کسب وپیشه یا تجارت وحق سرقفلی است.   امروزه سرقفلی درمیان بازاریان وکسبه واصناف به دوصورت دیده می شود که هرکدام با کمی مسامحه، مقررات وقوانین وشرایط خاص خودرا دارند .

• سرقفلی که ازحق کسب وپیشه حاصل شده است که ریشه درحق کسب وپیشه حاصل ازقرارداد های اجاره قبل از ۷۶ دارد وحقی است که به واسطه رونق و شهرتی که ملک که ازموفقیت ،تلاش و فعالیت های مستاجرکسب کرده،ایجاد شده ومالک باید حق سرقفلی مستاجررا درزمان تخلیه بپردازد.
• سرقفلی واقعی که درواقع حاصل حق کسب وپیشه نیست بلکه مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذارنماید سرقفلی ملک رابه مدت نامحدود وبا اجاره ماهیانه با شرایط خاص به شخص واگذارمی کند وبراساس این قرارداد،مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه،حق استفاده ازمغازه وکسب وکاردرآنجا رابدست می آورد ومی تواند این حق رابه نحومقتضی برابرشرایط مقرربین شخص ومالک به اشخاص دیگرنیز واگذارنماید ودرواقع وجهی است که مالک درابتدای اجاره وجدای ازمال الاجاره ازمستأجرمی‌گیرد تا محل رابه اواجاره بدهد و واگذارکند وباید درزمان تخلیه ملک ،به نرخ روزمحاسبه وبه مستاجرپرداخت گردد وسرقفلی ازدیدگاه قانون سال۱۳۷۶ “حق تقدم دراجاره” است.                                                

قانونگذارمابه تبعیت ازنظرفقهای امامیه، حق سرقفلی رانوعی حق بقای درملک ویا حق ‏تقدم ‏درانتفاع ازملک می داند.‏  مالک ،مبلغ سرقفلی راتعیین می کند ودرصورت عدم توافق،ازطریق ارجاع امربه کارشناس ، قیمت ‌گذاری می‌شود وملاک ارزیابی و ارزش سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری، موقعیت آن وکیفیت مصالح به کاررفته وموقعیت محلی، تجهیزات وامکانات ملک است وملاک ارزیابی حق کسب وپیشه وتجارت براساس مدت اجاره، میزان جذب مشتری ونوع فعالیت تجاری است.

در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که درابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان “سرقفلی” پرداخت شود واگرمستأجرمبلغی را به‌عنوان “تضمین”، “قرض‌الحسنه” وعناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود وبرای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که ‏اجاره ‏داده ‌می‌شود،حتما “تجاری” باشد،درحالی‌که درقانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای ‏کسب وپیشه یا تجارت بود،کفایت می‌کرد.‏ 

زمانیکه صاحب ملک حق سرقفلی مغازه را به شخص دیگری می فروشد، بسیاری از اختیارات کماکان برای فروشنده باقی می ماند.

• خریدار سرقفلی حق ندارد هیچ تغییری در مغازه، بدون اجازه فروشنده ایجاد کند.
• خریدار حق ندارد مغازه را بدون اجازه فروشنده به شخص دیگری بفروشد.
• خریدار نمی تواند کسب و کار قبلی مغازه را تغییر دهد.

انتقال سرقفلی ‏

• • انتقال اختیاری : سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل ورغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری ‏منتقل می‌شود که ممکن است با سندعادی باشد یا با سند رسمی.‏

در این حالت بین موجر و مستاجر دو قرارداد وجود دارد یکی قرارداد اجاره و یکی تعهد به انتقال سرقفلی در قبال عوض معینی .

اگر سند سرقفلی عادی وحق انتقال درآن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، ‏مشروط به اینکه انتقال جدید باید با سند رسمی باشد ومالک ‏سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند والزاماً باید با سند رسمی سرقفلی ملک را انتقال دهد.

• • انتقال قهری : زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که مالک یا مالک سرقفلی فوت کند وحقوق حاصل ازاجاره به ورثه آنها انتقال می یابد.‏
• • انتقال قضایی : وقتی ازطرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را ‏‏«انتقال قضایی» می‌گویند.‏

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیررا داشته باشد،لازم است این عبارت به صراحت در سند ‏ذکرشده باشد:«حق انتقال به غیر را دارد» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال وذکرنشدن این ‏عبارت، به معنی ممنوعیت ازانتقال خواهد بودومالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی راندارد.‏  اشخاصی ‏که ‏بدون ‏داشتن حق انتقال ،‏سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند وبا  طرح ‏دعوا ‏ازطرف مالک ،موجب ساقط شدن نصف حق سرقفلی می شود و‏نصف دیگرحق کسب و پیشه به قیمت روزبه مستاجر متخلف پرداخت می شود .

برای فروش سرقفلی یک ملک موارد زیر باید رعایت شود :

• اطلاع به مالک درصورت عدم وجود حق انتقال به غیر

درمواقع خرید سرقفلی ملک یا انتقال حق کسب وپیشه ی ایجاد شده، شایسته است این موضوع رارسماً با اظهارنامه به اطلاع ‏مالک ملک رسانده شود تا درصورت تمایل او وارد معامله صورت گیرد.

• باید توجه شودکه سند سرقفلی وصلح نامه حق کسب وپیشه و تجارت رسمی است یا عادی

 در ‏صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد وحتی اگر فرد (دارنده سرقفلی ) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل ازاخذ رضایت مالک ‏خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .‏

• اخذ مجوزانتقال ازمالک درصورت عدم رضایت

درصورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به ‏دادگاه واخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی  اقدام نماید.‏

برای خرید سرقفلی یک ملک موارد زیر باید رعایت شود :‏

• درصورت وجود حق انتقال

درصورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیررا داشته باشد لازم است توجه شود که آیا مدت ‏اجاره اش منقضی شده یا خیرودرصورت انقضاء مدت ، بهتراست بدواً از طریق مراجع قضایی ‏علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده وسپس مبادرت به انتقال ملک نماید

• شغل تعیین شده دراسناد سرقفلی ازاهمیت فراوانی برخوردار‏است وهدف ازخرید باید معلوم

ومشخص باشد وخریدار درصورتی که می خواهد شغلی غیرازشغل قید ‏شده دراجاره نامه سابق را داشته باشد باید درهنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج ‏نماید وحتی اگرمجبور به پرداخت حق مالکانه خارج ازمظنه عرفی شود، زیرابعد ازانتقال وتنظیم ‏اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت ترخواهد بود.‏

خرید سرقفلی به قیمت کارشناسی

طرح الغای قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

ماده واحده: قانون سرقفلی از تاریخ تصویب این ماده واحده لغومی‌گردد وکلیه اماکن تجاری وخدماتی جدید التاسیس با انتقال مالکیت خرید وفروش می شود وحق مالکیت درموارد سرقفلی قبلی درفرجه زمانی ده ساله به شرح زیرتعیین تکلیف می‌گردد:

۱- فروش حق مالکیت توسط مالکین به دارندگان حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی

۲-  خرید حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت توسط مالکین

تبصره ۱- قیمت حق مالکیت و حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی با قیمت روز و با توافق انجام می‌گیرد ودرصورت عدم توافق، با ارجاع امر به کارشناس قیمت‌گذاری می‌گردد.

تبصره ۲- تنها مواردی که پیش ازتصویب قانون به صورت سرقفلی بوده،در فرجه زمانی ده ساله و تا تعیین تکلیف حق مالکیت، امکان خرید و فروش سرقفلی را دارند.

تبصره ۴- از تاریخ تصویب این قانون کلیه قوانین مغایر با آن لغو می‌گردد و این قانون نافی قوانین مربوط به اجاره و مالک و مستاجر نمی‌باشد.

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی به صفحه فوق مراجعه نمایید.