تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

در این مطلب به موضوع تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید 

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء به چه صورت است

ملک مشاعی، بین دو یا چند نفر مشترک بوده اگرچه ممکن است که سهم مالکین با یکدیگر یکسان یا متفاوت باشد،اما درهرحالت، مالکیت تمامیِ مالکین به نحو اشاعه است وحق مالکیت هریک ازشرکا، درتمام اجزاء ملک می باشد وشرکای مشاعی دراعمال تصرفات حقوقی در قدرالسهم خود آزادند اما تصرفات مادی هرشریک به موجب ماده 581 قانون مدنی، نیازمند اذن سایر شرکا می باشد. درصورتی که شرکا یا یکی ازآنها،حق انتفاع ازملک یا مالکیت منافع آن را به شخص ثالثی منتقل می نماید، درصورت انقضا مدت عقد اجاره وعقد موجد حق انتفاع یا انحلال آنها دراثنا مدت وهمچنین درصورت رجوع مالک ازاذن خود،مستاجر یا متصرف ملزم به تخلیه وتسلیم ملک به مالک می باشد واگردرزمان زوال این حق،متصرف ازتخلیه وتسلیم ملک امتناع نماید،مستاجرازپرداخت اجاره بها به یکی ازشرکا خودداری کند یا به شکلی ازتعهدات خود درمقابل یکی ازآنان سربازمی زند، مالکان یا یکی ازآنهامی تواند بدون درنظر گرفتن شرکای دیگر،عقد اجاره را به هم بزند وتخلیه ملک را بخواهد وبا تقدیم دادخواست تخلیه ید ازطریق دفاترخدملت قضایی،الزام متصرف به تخلیه راازدادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک بخواهد ودرخواست تخلیه توسط احد از شرکاء با اشکال قانونی مواجه نیست به عبارت دیگرهریک از شرکاء می توانند درخواست تخلیه ملک استیجاری را نماید ودادگاه باید این دعوا را قابل استماع بداند واجرای حکم تخلیه با استناد به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسراست لیکن تصرف محکوم ‌له درعین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است .

نکته :دردعوای تخلیه ید شروع تصرف خوانده، مشروع وقانونی بوده که ممکن است ازطریق انعقاد عقد اجاره یاعقد موجد حق انتفاع یا اذن ساده باشد وچنانچه متصرف ازتخلیه ملک امتناع نماید، مالک می تواند با اقامه دعوای تخلیه ید، الزام او راازدادگاه بخواهد ونیازی به ارائه سند مالکیت ملک نبوده ومالکیت منافع به تنهایی کفایت می کند.

اما درفرضی که یکی ازشرکا به بهانه ی تخریب یا بازسازی ملک ،درخواست تخلیه داشته باشد ودر مواردی به دلیل احتیاج شخصی وموارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، ازآنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد،این تقاضا دربرابرشریک یا مستأجراو پذیرفته نمی‌شود زیرا دراین فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد واین درخواست بدون توافق سایرشرکا ازاو پذیرفته نخواهد شد زیرا تخریب وبازسازی نوعی تصرف محسوب می شود وبرای تصرف اذن تمام شرکا الزامی است .

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز به وکیل ملکی با مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.

مدارک لازم برای تخلیه املاک مشاع

مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی

نکته: اگرمدت اجاره منقضی شده باشد شرکا یا شریک تا زمانی که مبلغ قرض الحسنه یا حق کسب و پیشه مستاجررا نسبت به سهم خود وباقی شرکای خود پرداخت نکند حق درخواست تخلیه ید ندارد. اﺧﺘﻼف ﺑﯿﻦ دادگاه ها که بیشتر،ازعدم امکان اجرای حکم وتعارض با حقوق دیگرمالکین ناشی می شود وبه دلیل ماهیت ویژه اشاعه ومالکیت هریک ازشرکا برجزء جزء ملک،تخلیه سهم مشاع امکان پذیرنمی باشد زیرااگردادگاه حکم به تخلیه کل ملک صادرنمایداین حکم خارج ازخواسته خواهان می باشد چون خواسته خواهان صرفاً تخلیه ید مستاجرازحصه مشاعی اومی باشد واگردادگاه حکم تخلیه سهم مشاعی خواهان صادرکند این حکم به دلیل مالکیت سایرشرکا برتمام اجزاء ملک علی الاصول غیرقابل اجراء می باشد زیرا اجرای حکم ملازمه با تصرف درحقوق سایر شرکاء داردو درمقام اجرای حکم تخلیه شش دانگ مورد اجاره نیز امکان پذیرنمی باشد،می توان با بقای تصرف مستاجر،ید محکوم‌له نیزدرذرات مشاعی تثبیت ومستقرگردد تا او نیز بتواند نسبت به سهم خود به‌ صورت مشاعی استیفای منفعت کند.

نکته : امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده ورابطه استیجاری تنها بین مستأجر ویکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد که دراین صورت مستأجر مالک منافع متعلق به سایرشرکاست ،بنابراین تصرف شریک محکوم‌له درملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت همان‌گونه که اگرتمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن ازدیگران ‌بود.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

براساس نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه «مطابق ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد؛ چون مواد قانون مدنی درباره «شرکت» درجهت تجویزتصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده ومواد 581 و 582 قانون مدنی نیزدلالت برممنوعیت تصرفات چنین شریکی ندارد، بلکه فقط دلیل مسئولیت شریک متصرف درقبال شرکا دیگرمی باشد ودعوی تخلیه هم ازحقوق مسلم هرمالکی است،بنابراین تخلیه عین مستأجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است.

در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، لیکن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟

اتفاق نظر

با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستاجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

نظریه شماره ۷/ ۴۵۹۳ – ۱۳۶۲/ ۱۲ / ۲ اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکين متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستاجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» مؤید این معناست نظر کمیسیون

نشست قضایی (۱): در پاسخ مسأله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالكين به وی منتقل شده بوجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالكین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل اليه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته میشود.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد

از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالی و حقوق مستأجر جديد معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب با پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده میشود قانونگذار بیشتری در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما اینکه حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است،

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکاء

اولی آن است که در این مورد دعوا تخليه احد از مالكين، غير مسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه اینکه از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأديه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عديده وجود دارد. کمیسیون نشست قضایی (۱): اتفاق نظر صحیح است