حکم تخلیه محل مسکونی که قبلا صادر شده است. قبل از تشکیل دادگاه ویژه مذکور در تبصره ذیل ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر نباید اجراء شود.
با توجه به تبصره ذیل ماده 9 قانون موجر و مستاجر آیا احکام تخليه سابق الصدور قبل از تشکیل دادگاه ویژه و بررسی در آن دادگاه قابل اجراء می باشد یا نه؟
در این مطلب حکم تخلیه محل مسکونی بررسی شده است. اگر می خواهید در این خصوص با بهترین وکیل دعاوی ملکی صحبت کنید، می توانید با ما تماس حاصل فرمایید.
قراردادهای اجاره محل کسب وپیشه ومحل سکونتی که بعد ازسال ۱۳۷۶ منعقد می گردند براساس مقررات قانون مدنی وقانون روابط موجرومستأجرسال ۱۳۷6 می باشد. درقرارداداجاره مالک ،منافع ملک خودرابرای مدت زمان معین به عنوان اجاره یا رهن در اختیار مستاجرقرارمی دهد ومستاجرنیز وظیفه دارد درموعد مقرراجاره بها ی تعیینی را پرداخت کرده ودر زمان پایان قرارداد،ملک را تخلیه یا مدت اجاره را تمدید نماید.
اگرمدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجرمکلف به تخلیه است اما اگرمستاجرازتخلیه ملک امتناع کند با توجه به قانون وتوافقات ومفاد قرارداد منعقد شده اقدام می‌شود برای مثال ممکن است توافق شده باشد که با انقضای مدت ،مبلغی به عنوان اجاره بها پس ازاتمام قرداد ازمستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجربدون رضایت موجر،مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه ملک ازمستاجردریافت شودواگردرقرارداد اجاره دراین مورد توافقی وجود نداشته باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف خود را بپردازد ومحاسبه این مبلغ با نظرکارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
قرارداد اجاره میان موجرومستاجرممکن است به صورت رسمی یاعادی تنظیم شده باشد ودرصورتی که قرارداد رسمی باشد،موجرباید برای درخواست تخلیه وصدوراجراییه ،از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضا کند وفرم اجرائیه را دریافت و پس ازتکمیل، آن را به دفترخانه ای که قرارداد اجاره درآن تنظیم شده است، ارائه کند.دفترخانه اقدام به صدور برگه های اجرائیه می نماید و باید درسه نسخه و با قید تخلیه محل مورد اجاره،حداکثرظرف مدت ۲۴ ساعت برای دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال گرددواداره اجرا هم موظف است درکوتاه ترین زمان اقدام به تشکیل پرونده و صدورابلاغیه کند ومامور اجرا باید حداکثر تا ۴۸ ساعت ازصدورابلاغیه ، آن را به مستاجر برساند ومستاجر موظف است ظرف حداکثر ۳ روز اقدام به تخلیه ملک نماید. برای تخلیه ملک ،باید ودیعه پرداختی توسط مستاجر به اداره ثبت پرداخت شده و رسید آن دریافت شود و چنانچه موجر نسبت به مستاجر ادعای خسارت یا طلبی داشته باشد می تواند همزمان با صدوراجرائیه ثبت، اقدام به طرح دعوا در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و با تحویل رسید آن به اداره ثبت تا پایان دادرسی وجه مورد نظر را نزد اداره ثبت توقیف نماید.
امروزه بسیاری ازمردم برای اطمینان درعقد قراردادها ومعاملات وسهولت وتسریع درمعامله ،اقدام به انعقاد قراردادهای اجاره دربنگاه های معاملات ملکی می نمایند که این قراردادها از نظراعتبار، جزء اسناد عادی محسوب شده و تفاوت چندانی با سند دست نویس ندارند و شرایط لازم برای انعقاد قرارداد اجاره را درخود جای داده است.
جهت تخلیه ملک مسکونی در اجاره نامه های عادی از دو روش می‌توان اقدام کرد:
-
تقاضای دستورتخلیه ملک
-
تقاضای حکم تخلیه ملک
بسیاری ازموجرین با تفاوت دستورتخلیه وحکم تخلیه آشنایی ندارند وبه همین علت مبادرت به تنظیم دادخواست های اشتباه می کنند که صرفاً باعث اطاله دادرسی می شود. دردستورتخلیه باید شرایط روابط موجرومستأجرسال 1376 دراجاره نامه رعایت شده باشد مانند:
- • تنظیم قرارداداجاره عادی ودردونسخه (این شرط اساسی به منظورآگاهی طرفین به طورکامل نسبت به تکالیف خودوعدم امکان جعل یا الحاق قرارداد مقررشده است)
- • امضای حداقل دوشاهد درقرارداد اجاره
- • تعیین مدت زمان اجاره ملک
- • مشخص کردن میزان اجاره بها درقرارداد اجاره
- • اتمام مدت قرارداد اجاره
موجربه راحتی می تواند با ارائه دادخواست واستناد به قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف دستور تخلیه را بدون طی مراحل قانونی پیچیده بگیرد وفوری اجرا کند وامکان اعتراض هم برای مستاجر وجود ندارد وازنظرقانون گذار یک دستوراست ورأی محسوب نمی‌شود ونیازی به تشکیل جلسه رسیدگی وصدورحکم نمی‌باشد اما دربرخی شرایط این امکان برای مستاجر فراهم شده که برای توقف دستورتخلیه اقدام کند وبه علت فوری بودن دستورتخلیه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود رابه محکمه ارائه کند تا درخواستش مورد بررسی قرارگیرد: • مستاجراثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
• مستاجرادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد
برای اجرای دستورتخلیه نیازی به صدوراجراییه نیست ومستاجر باید ظرف سه روزاقدام به اجرای مفاد دستورنماید وحتی درصورت عدم حضورمستاجردرداخل خانه و وجود اسباب و وسیله ها درآنجا نیزتخلیه انجام می شود و ماموربا تخلیه محل ،دستورانتقال اثاثیه به نزدیکترین انبارعمومی رامی دهد.
نکته : دستورتخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف درهیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستورتخلیه یا حکم تخلیه اماکن تجاری نیست .
اما اگربه هردلیلی این امکان وجودنداشته باشدکه بااستناد به قانون روابط موجرومستاجربتوان دستور تخلیه گرفت ومستاجربه هریک ازتعهداتی که درقرارداد قید شده و پای این تعهدات را امضا کرده، پایبند نبوده ونیازبه دادرسی واثبات آن باشد، برای گرفتن حکم تخلیه اقدام می شود وطبق قانون مالک قادرخواهد بودمنافع ملک استیجاری خودراازتصرف و اختیارمستأجرخارج کند حتی اگرمدت قرارداد تمام نشده باشد .
حکم تخلیه محل مسکونی
مراحل اخذ حکم تخلیه
موجرباید با ارائه مدارک شناسایی واجاره نامه به دفترخدمات الکترونیک قضایی دادخواست صدورحکم تخلیه را با استناد ماده‌های 1و3 قانون روابط موجرومستاجر ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی ثبت کند وهرگاه درخواست تخلیه برای ملکی که به منظورسکونت اجاره داده شده،باشد به شورای حل اختلاف ارجاع می شود واگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد به دادگاه ارائه می‌شود وباید یکی ازدلایل زیر اثبات شود.
• باقی ماندن مستاجر درملک وعدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه قید شده است
- • مستاجر برخلاف تعهدات خود عمل نموده است
- • مستاجربرخلاف قوانین درخصوص ملک استیجاری رفتارکرده است
- • ملک نیازبه تعمیر اساسی دارد ومستاجرحاضربه تخلیه آن نیست
- • مستاجرمدت سه ماه از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است
- • مستاجر ملک استیجاری را به دیگری انتقال داده است
بعد ازتعیین وقت رسیدگی وابلاغ آن به موجر ومستاجراگر مستاجر نتواند خلاف ادعای موجر را اثبات نماید محکوم به تخلیه ملک می شود وحکم صادره قابل تجدید نظرخواهی است وبعد ازقطعیت حکم ،مدت10 روز فرصت داردتا ملک مورد نظرراتخلیه نماید ودرغیراین صورت ازطریق واحد اجرااقدام به تخلیه ملک می شود وهرگاه به هردلیلی امکان تخلیه نداشته باشد فقط برای یکبار می تواند تقاضای مهلت کند ومقام قضایی برای یک نوبت یک ماهه به اوفرصت خواهد داد.
نکته : برای اجرایی شدن حکم تخلیه باید پول پیش خانه به مستاجر پرداخت شود یا درصندوق دادگستری تودیع شود واگرمستاجردرزمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجربدهکار باشد موجربرای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد وادعای خود را ثابت کند ومبلغ پول پیش واریزشده در صندوق دادگستری، ضمن اجرای دستورتخلیه را توقیف کند
حکم تخلیه دردوران کرونا
بحرانی که بیماری کرونا درتمام جهان ایجاد کرده دولتها رامجبور به اخذ تصمیماتی نمود تا جایی که حتی حقوق اولیه شهروندان رابا محدودیت مواجه کرده وبنابراین مستاجران نیزمی توانند پس از پایان قرارداد اجاره با افزایش ۲۵% اجاره بها نسبت به تمدید قرارداد اجاره اقدام نمایند وموجرنمی تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند اما استثنا هایی نیز برای موجردرنظر گرفته شده است که چنانچه دارای شرایط درج شده درمصوبه باشد بتواند تخلیه مورد اجاره راازمرجع صلاحیت داربخواهد
نظر مشورتی اداره حقوقی
به صراحت تبصره ذیل ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۶۲/ ۲ / ۲۹ کلیه احکام تخلیه صادره از طرف دادگاهها و یا اداره ثبت که تا زمان تصویب قانون مذکور اجراء نشده است از حیث عسر و حرج قابل بررسی در دادگاه ویژه ای است که از طرف شورای عالی قضایی تشکیل می گردد و با این کیفیت اجراء احکام تخلیه تا تشکیل دادگاه ویژه مزبور و اقدام به تجدید نظر آن، عملا متوقف گردیده و اجراء أحكام تخلیه قبلی از طریق صدور اجراییه و انجام عملیات اجرایی قبل از اظهارنظر دادگاه ویژه مورد نظر برخلاف مفاد و منظور تبصره قانونی مذکور است: نظریه شماره ۷/ ۱۳۰۹ – ۱۳۶۲/ ۳ / ۲۲
بدون دیدگاه