خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل + وکیل + تضمینی

در این مطلب به موضوع خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل + وکیل + تضمینی اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .

 خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل + وکیل + تضمینی

شماره رأی: ۱۸۱۱

تاریخ رأی: ۱۳۴۴/۱۱/۱۳

رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور دربااره خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

عدم رسیدگی دادگاه به صحت یا سقم دعوای خواهان مبنی بر وجود حق فسخ و دفاع خوانده دائر بر بطلان فسخ قرارداد برخلاف اصول و موازین قانون و قضائی بوده است.

 آقای اسماعیل… دادخواستی به طرفیت آقای محمود… به خواسته خلع ید به دادگاههای بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده است: قراردادی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد شده و مقرر گردیده ملک شماره ۴۰۳۶ از اراضی نارمک تحت شرایطی به خوانده فروخته شده و ملک مزبور به تصرف وی داده شده با اینکه به علت تخلف از شروط مندرج در قرارداد مزبور منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده از تخلیه و تسلیم ملک خودداری می نماید مدارک عبارت است از:

۱.قرارداد شماره ۲۲۸۳۸/۳۲۹۲۶-۳۴/۹/۴

٢. سند رسمی شماره ۹۳۰۲ -۳۵/۵/۱۹

۳.. نامه شماره ۳۴۰۵-۳۳/۲/۵بانک ساختمانی و تحقیق و معاینه محلی در صورت لزوم تقاضا می شود.

پس از ثبت دادخواست به شماره۱۹/۳۷-۱۶۱ و تعیین وقت رسیدگی و ورود وکیلی به وکالت آقای محمود… و دفاع به اینکه به موجب قبض مورخ۳۴/۹/۱۸ موکلش پنج هزار ریال در مدت قرارداد به خواهان پرداخت نموده و نیز مشار اليه شش هزار ریال از موکلش گرفته و به جای احتساب بابت قسط اول از قبوض دو هزار ریالی به موکل وی داده و در مقام فسخ قرارداد به علت عدم پرداخت قسط اول که ده هزار ریال بوده برآمده و با انکار رسیدی که با خط و امضای خود نسبت به دریافت پنج هزار ریال داده قرارداد را فسخ کرده است؛ بنابراین عمل فسخ صحیح نبوده است. رونوشت رسید پنج هزار ریالی و رونوشت نامه شماره ۳۱۷-۳۶/۵/۱ دفترخانه ۴۸ و رونوشت نامه شماره ۳۴۰-۳۶/۵/۱۳ همان دفترخانه تقدیم و تقاضای گواهی می شود تا مدارکی که در دفترخانه تنظیم کننده قرارداد موجود است رونوشت اخذ و تقدیم گردد.

شعبه ۱۹ دادگاه بخش پس از استماع اظهارات وکلای طرفین چنین رأی داده است:

(با توجه به اظهارات وکیل خواهان و با توجه به اینکه حسب دلالت قرارداد مدرکیه در صورت انجام کلیه موارد تعهد از طرف خوانده به ترتیبی که در قرارداد مندرج است و در صورت تخلف خواهان از انجام معامله و نکول او از قرارداد برای خوانده حقی در محل مورد دعوا ایجاد نمی گردید و برای وصول وجه التزام پیش بینی شده در قرارداد می توانست به خواهان رجوع نماید که با این وصف به فرض عدم وقوع تخلفی از طرف خوانده و احراز بطلان فسخ قرارداد چون بدون انتقال ملک از طرف خواهان به خوانده حقی برای او نسبت به آن نمی ماند از این جهت رسیدگی به صحت و بطلان فسخ قرارداد در دعوی مطروحه خالی از تأثیر است بنا به مراتب با بقای ملک در ملکیت خواهان و مصونیت دعوی از دفاع مؤثر دوام تصرفات خوانده در ملک شماره ۴۰۳۶ بلا مجوز تشخیص رأی به محکومیت خوانده به تخلیه از محل موصوف را صادر می نماید.)

محکوم علیه از این رأی که به شماره ۳۲۴ ثبت شده پژوهش خواهی کرده، رسیدگی به شعبه ۲۰ دادگاه شهرستان ارجاع با انجام تشریفات قانونی و مبادله لوایح این طور اظهارنظر شده است: (به طوری که سند قرارداد حکایت دارد به فرض پرداخت تمام اقساط ده هزار ریالی از ناحیه خریدار و عدم انجام معامله از ناحیه فروشنده، به خریدار حق داده شده است که وجه التزام دریافت داشته و خسارات خود را نیز علاوه بر رد وجوه پرداختی مطالبه نماید از این نظر با رعایت استدلال دادگاه بدوی در رأی پژوهش خواسته اعتراضات پژوهش خواه وارد به نظر نمی رسد و صرف نظر از فسخ قرارداد و موضوع پرداخت اقساط نظر به اینکه پژوهش خواه طبق سند قرارداد تنها می تواند خسارات ادعایی و وجه التزام و وجوه پرداخته را مطالبه نماید. علیهذا بقای تصرفات وی به موجب قرارداد مذکور صحیح به نظر نمی رسد و نتیجتا رای پژوهش خواسته استوار می شود).

رای شعبه ۶ دیوان عالی کشور درباره خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

ز این رأی فرجام خواهی شده و رسیدگی به شعبه ۶ دیوان عالی کشور ارجاع گردیده است شعبه مذکور به شرح حکم شماره ۳۲۲۵ این طور اظهار رای نموده است: (اعتراض فرجام خواه راجع به عدم توجه دادگاه به اظهارات او مبنی بر اینکه در حدود چهارصد هزار ریال با اجازه خواهان در زمین مورد بحث ساختمان نموده وارد است؛ زیرا پرونده امر حاکی از دعوای ساختمان به کیفیت مرقوم است و اقتضا داشته دادگاه رسیدگی نماید ساختمانی از طرف فرجام خواه در زمین مورد بحث شده یا نه و اگر ساختمان شده با اجازه خواهان بوده یا بدون اجازه او در هریک از فروض مزبور رفع ید از زمین به چه صورتی خواهد بود؛ بنابراین رسیدگی دادگاه ناقص است و حکم فرجام خواسته نقض میشود.)

رسیدگی مجدد به شعبه ۷ دادگاه شهرستان محول گردیده آن دادگاه چنین رأی داده است:

اعتراضات هیچ یک موجه نیست :

۱.کیل پژوهش خوانده در جلسه اول دادرسی مرحله بدوی توضیح داده است که موکل طبق شرط مندرج در قرارداد الزامی به انتقال ملک نداشته و به فرض آنکه قرارداد نیز فسخ نشده باشد تصرفات پژوهش خواه عنوان قانونی ندارد و لذا وکیل مزبور خلع ید مورد دعوی را از جهت بقای مالکیت موکل خود مورد مطالبه قرار داده است که به نظر این دادگاه مالکیت موكل مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی مسلم است؛ زیرا ملک مورد دعوی از طرف موکل به پژوهش خواه منتقل نشده و قرارداد بین طرفین هم سلب مالکیت از پژوهش خوانده را نمی نماید، بنابراین با احراز مالکیت پژوهش خوانده و اینکه قرارداد فوق موجب استحقاق پژوهش خواه در ادامه تصرفات مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی نبوده لذا اظهار به عدم صحت فسخ قرارداد و رأی شعبه سوم دادگاه شهرستان تهران در این مورد تأثیری ندارد و درخواست اعطای گواهی برای اخذ موارد استفاده از دفتر خانه تنظیم کننده سند بر اثبات عدم صحت فسخ هم از نظر آنکه صحت یا عدم صحت قرارداد به شرح فوق مؤثر در این دعوی قابل پذیرش نیست؛

وکیل متخصص خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

٢. به موجب قرارداد بین طرفین مقرر شده است چنانچه پژوهش خوانده ظرف یک ماه از تاریخ وصول تمام اقساط نسبت به سند انتقال و انجام معامله اقدام ننماید علاوه بر رد وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به پژوهش خواه بابت هزینه ساختمان زمین مزبور مبلغ پنجاه هزار ریال نیز مجانا و بلاعوض به پژوهش خواه بپردازد؛ بنابراین درست است که مستفاد از جمله (بابت هزینه ساختمان مزبور…) در قرارداد بین طرفین آن است که پژوهش خوانده به پژوهش خواه اجازه ساختمان در مورد دعوی را داده است ولی ضمانت اجرای اجازه مزبور و عدم تنظیم سند انتقال همان طوری که در متن قرارداد مقرر شده آن است که پژوهش خواه در صورت احداث ساختمان حق داشته باشد هزینه ساختمان و مبلغ پنجاه هزار ریال را به عنوان وجه التزام از پژوهش خوانده مطالبه نماید و برای پژوهش خواه حقی نسبت به اعیانی باقی نخواهد بود؛ بنابراین اگر ادعایی داشته باشد می تواند مطابق متن قرارداد مبادرت به مطالبه هزینه ساختمان و وجه التزام بنماید بنابراین با توجه به مراتب اشعاری و رد تمام اظهارات پژوهش خواه از نظر آنکه مالکیت پژوهش خوانده در دادگاه محرز و مسلم بوده و استمرار تصرفات پژوهش خواه نیز عنوان قانونی ندارد و حکم پژوهشی نیز بر اساس همین مراتب صادر شد که اشکالی بر آن نیست. لذا دادنامه شماره ۳۲۴ شعبه ۱۹ دادگاه بخش عينا استوار می شود.

لازم به ذکر است در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.

خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

از این رأی فرجام خواهی شده شعبه ۶ دیوان عالی کشور طبق رأی شماره ۱۳۵۶ این طور انشای رأی نموده است:

رای شعبه 6 دیوان عالی کشور درباره خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

حسب قرارداد رسمی مورخ ۳۴/۹/۴ هریک از طرفین قرارداد در قبال دیگری ملتزم به انجام اموری است تا بتواند موضوع قرارداد را به سود خود مورد استفاده قرار دهد و به شرح محتویات پرونده فرجام خواه از شرایط مقرره تخلف نکرده و با این وصف فرجام خوانده برحسب ظاهر عبارت مندرج در ورقه خود را در عدم انجام معامله و عدم انتقال زمین به فرجام خواه مختار دانسته و دعوای خلع ید را طرح نموده است در صورتی که با فرض توانایی مشارالیه به طرح چنین دعوی و محقق بودن در درخواست خلع ید اختیار او مطلق نبوده و مقید به شروطی است که عبارت از رد وجوه دریافتی و جبران خسارت وارده به فرجام خواه بابت هزینه ساختمان در زمین مرقوم و تأدیه پنجاه هزار ریال بلاعوض است و مادام که شروط مزبور و تعهدات مرقومه عملی نشده قطعیت نیافته حکم به خلع ید با فرض مختار بودن خواهان در عدم انجام تعهد صحیح نبوده و برخلاف قرارداد مدرک دعوی است. استدلال دادگاه مقتضی محکومیت فرجام خواه بر رفع ید با رعایت شروط مقرر از استرداد وجوه پرداختی و اخذ خسارت ساختمان و وجه التزام مذکور در قرارداد بوده است؛ لذا حكم فرجام خواسته مخدوش و گسیخته می شود.»

این دفعه رسیدگی به شعبه ۳۸ دادگاه شهرستان محول شده دادگاه مزبور با تعیین جلسه دادرسی به منظور اخذ توضیح از طرفین و تأمین منظور مزبور در تاریخ۴۳/۲/۷ این رأی را داده است:

رای شعبه ۳۸ دادگاه شهرستان

«مستنبط از قرارداد رسمی چنین است که طرفین ضمن آن و در نظر گرفتن شروط مندرج در قرارداد مذکور ضمن عقد لازم انجام تعهداتی را در قبال یکدیگر به عهده گرفته اند که چنانچه تعهدات مذکور را نسبت به یکدیگر انجام دهند و شروط مذکور کلا تحقق یابد نتیجه آن این باشد که پژوهش خوانده پس از دریافت کلیه اقساط مساحت دویست متر مفروز از قطعه زمین ۴۰۳۶ به شرح حدود مندرج در قرارداد را با اعیانی مستحدثه که فعلا هم محصور است در قبال هفتاد هزار ریال به پژوهش خواه انتقال دهد. به موجب قرارداد اسقاط ده هزار ریالی در نظر گرفته شده و سپس بر حسب همان قرارداد شرط فسخ بیان شده و سپس در قسمت اخیر قرارداد ذکر گردیده (پس از دریافت تمام اقساط در صورتی که ظرف یک ماه معامله مرقوم را به نحو مزبور انجام ندهد باید علاوه بر رد وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به آقای محمود… (پژوهش خواه) بابت هزینه ساختمان مبلغ پنجاه هزار ریال نیز مجانا به آقای محمود (پژوهش خواه) بپردازد) با توجه به این مراتب نتیجه بدین شرح است که طرفین دعوی برای انتقال زمين برحسب شروطی با توجه به دریافت تمام اقساط معامله را انجام دهد و در صورت تخلف خسارات و مبلغ نامبرده را بپردازد. در این صورت معلوم می گردد چنانچه تمام شروط به نفع پژوهش خوانده انجام گردد پژوهش خواه فقط حق دارد برای هزینه ساختمانی که کرده و مطالبه پنجاه هزار ریال به پژوهش خوانده مراجعه نماید و اگر فرض شود که اصولا موجبات فسخ قرارداد تحقق نیافته و پژوهش خوانده از شرط فسخ استفاده نکرده باشد ولی شخصا اقدام به انجام قرارداد ننموده و زمین را انتقال قطعی نداده در این صورت نتیجه ای که از قرارداد حاصل می شود این است که می بایستی هزینه ساختمان و پنجاه هزار ریال را بپردازد با این ترتیب آیا انجام یا عدم انجام قرارداد موجب سلب حق مالکیت از پژوهش خوانده خواهد بود یا نه. جواب فرض مذکور این است که به موجب سند مالکیت پژوهش خوانده مالک زمین مورد بحث بوده و قرارداد نافي حق مالکیت نامبرده  نیست. استدلال دیوان عالی کشور به اینکه تقاضای خلع ید از زمین مورد بحث به وسیله مالک یا بودن قرارداد مذکور صحیح نبوده وارد نیست؛ زیرا به شرحی که گذشت مندرجات قرارداد الزاماتی برای طرفین ایجاد می نماید و تخلف از هریک از شروط موجد حقی برای طرف دیگر خواهد بود؛ ولی هیچ یک از آنها دلیل بر سلب مالکیت نیست. تقاضای خلع ید هم به موجب سند مالکیت بوده و حکم دادگاه بدوی هم در این زمینه صادر شده و چون ایراد و اعتراض مؤثری نسبت به دادنامه بدوی نشده دادنامه مذکور خالی از اشکال تشخیص و عینا تأیید میشود.»

از این رأی پژوهش خواه دادخواست فرجامی تقدیم و خلاصه اعتراضاتش این است که دادگاه مرجع پژوهشی به مستدعیات حقه وی توجه نکرده زیرا مالکیت فرجام خوانده مورد گفتگو نبوده و طبق مستند تقدیمی رأی صادره از شعبه ۱۹ دادگاه بخش برخلاف موازين قضائی بوده است.

موضوع اصراری به نظر رسیده و پرونده در هیئت عمومی دیوان عالی کشور طرح گردیده و پس از کسب نظر جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:

نظریه دادستان کل کشور

«در تاریخ ۱۳۳۷/۲/۷ فرجام خوانده دادخواستی به طرفیت فرجام خواه به خواسته خلع ید به دادگاه بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده چون فرجام خواه از شروط مندرج در قرارداد تخلف کرده قرارداد مزبور طبق سند رسمی شماره ۹۳۰۲ منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده و بدین جهت خواستار خلع ید شده است قرارداد مورد استناد فرجام خوانده مبنی بر این است که او پس از حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۴۸ تهران اقرار و اعتراف نموده بر اینکه مبلغ بیست و پنج هزار ریال از فرجام خواه دریافت نموده و مقرر گردیده که چهل و پنج هزار ریال دیگر به شرح ذیل از مشارالیه دریافت نماید:

١. تا یک ماه دیگر از این تاریخ مبلغ ده هزار ریال؛

۲. پس از یک ماه مزبور تا هفده ماه در آخر هر ماه دو هزار ریال؛

٣. در ظرف پانزده روز بعد از مدت اخیرالذکر یک هزار ریال و تمام وجوه مزبور به موجب قبوض رسمی پرداخت می شود که ضمن عقد لازم فرجام خوانده ملتزم و متعهد گردید که پس از دریافت تمام اقساط مرقومه مساحت دویست مترمربع مفروز از قطعه زمین شماره ۴۳۰۶ اراضی نارمک با اعیانی مستحدثه در آن را که نیز محصور است در قبال وجوه مزبور که کلا هفتاد هزار ریال می شود به فرجام خواه قطعا انتقال دهد حسب الشرط در صورتی که قسط ده هزار ریالی مزبور در ظرف ماه اول پرداخت نشود فرجام خوانده حق دارد این قرارداد را فسخ و ده هزار ریال از وجه دریافتی بابت خسارات وارده به خود کسر نموده و پانزده هزار ریال بقیه را به فرجام خواه بپردازد در هر حال تا زمانی که تمام اقساط پرداخت نگردیده فرجام خوانده ملزم به تنظیم و امضای سند انتقال و انجام معامله مزبور نیست و پس از دریافت تمام اقساط در صورتی که در ظرف یک ماه معامله مرقومه را به نحو مزبور انجام ندهد باید علاوه بر وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به فرجام خواه بابت هزینه ساختمان زمین مزبور مبلغ پنجاه هزار ریال نیز مجانا و بلاعوض به فرجامخواه بپردازد.

فرجام خواه در قبال دعوی فرجام خوانده به خواسته خلع ید اظهار داشته طبق اسنادی که در دست دارد خواهان حق نداشته قرارداد را فسخ نماید.

وکیل خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

دادگاه بخش با توجه به قرارداد فوق الذکر و مسلمیت مالکیت خواهان و ملاحظه اینکه طبق قرارداد فوق الذکر در صورتی هم که خوانده تمام اقساط را بپردازد نمی توان او را ملزم نمود که زمین را به خوانده انتقال دهد و تنها ضمانت اجرایی عدم انتقال از طرف او پرداخت وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به خوانده بابت هزینه ساختمان زمین مزبور و پرداخت پنجاه هزار ریال بلاعوض است رسیدگی به صحت و یا عدم صحت فسخ را لازم ندانسته حکم خلع ید خوانده را صادر نموده است.

با توجه به قرارداد فوق الاشعار و عرض حال خواهان که خواسته آن خلع ید است و نحوه دفاع خوانده حکم صادر شده از محکمه تالی به جهاتی که ذیلا شرح داده می شود قابل ابرام است:

۱. عدم رسیدگی دادگاه را به دعوای فسخ را نمی توان موجب نقض حکم آن دانست زیرا مقصود نهایی خواهان از طرف دعوى خلع ید خوانده است و وقتی بر دادگاه مسلم گردد که ورود به رسیدگی دعوای فسخ و احراز صحت و یا عدم صحت آن تأثیری در حکم خلع ید که قائم بر مالکیت مدعی است ندارد نباید با رسیدگی امری که عبث بوده و موجب اطاله محکمه می شود صدور حکم خود را به تأخیر اندازد دادگاه هیچ گاه موظف نیست حکم خود را به جهاتی که طرفین دعوی و یا یکی از آنان مستند تقاضای خود قرار می دهند معطل نماید بلکه دادرس با ملاحظه جوانب دعوی و سنجش ارزش ادله مختلفه هر کدام را مؤثر در اتخاذ تصمیم دید آن را برمی گزیند و حکم مقتضی را صادر می نماید در قضیه مورد بحث در صورتی که خواهان مجاز در فسخ قرارداد نباشد نمی توان مالکیت زمین را از او سلب نمود بلکه ضمانت اجرایی عدم انتقال ملک به خوانده یعنی پرداخت وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده بابت هزینه ساختمان زمین و پرداخت پنجاه هزار ریال بلاعوض قابل مطالبه است با این کیفیت حکم خلع ید از طرف دادگاه صحیح است و قابل ابرام است امری که عدم لزوم رسیدگی دعوای فسخ را ایجاب می نماید تمکین خواهان به حکم دادگاه و خواستار نشدن پژوهش تبعی در اثر پژوهش خواهی خوانده است از طرفی باید متوجه بود که رسیدگی به دعوای فسخ این احتمال را دارد که به ضرر خوانده تمام شود در صورتی که هیچ گاه به سود او تمام نمی شود در صورتی که دادگاه وارد رسیدگی دعوای فسخ شود و احيانا صحت فسخ از طرف خواهان ثابت شود خوانده طبق قرارداد مکلف است هزار تومان به عنوان خسارت در حق او احتساب نماید و برعکس در صورتی که ذی حق نبودن خواهان در دعوای فسخ ثابت شود خوانده با توجه به قرارداد هیچ استفاده ای از عدم صحت آن نمی کند و تنها عدم انتقال ملک از طرف خواهان است که او را مجاز می سازد و در مقابل مطالبه خسارات سه گانه که فوقا به آن اشاره شد برآید.

با ملاحظه جریان فوق الاشعار و توجه به اصل (المدعي هو الذي لو ترک ترک) نمی توان حکم دادگاه را از لحاظ عدم رسیدگی به دعوای فسخ قابل نقض دانست.

۲. حکم دادگاه از لحاظ عدم رسیدگی به ضمانت اجرایی عدم انتقال ملک از طرف خواهان که متضمن سه قسمت (پرداخت وجوه دریافتی- جبران خسارت وارده بابت هزینه ساختمان زمین – پرداخت پنجاه هزار ریال بلاعوض از طرف خواهان )است نیز قابل نقض نیست زیرا رسیدگی دادگاه در این قسمت متفرع بر آن است که خوانده آن را از دادگاه بخواهد با مراجعه به پرونده ملاحظه می شود که تقاضای خوانده مطالبه خسارات سه گانه فوق از جهت عدم انتقال ملک از طرف خواهان نبوده بلکه به شرح زیر خواستار تنفيذ مالکیت خود از طرف دادگاه شده است: (صرف نظر از موضوع انتقال زمین و مالکیت اینجانب نسبت به عرصه آنچه محقق است این بنده مالک قانونی کلیه اعیان موجود در مورد دعوی هستم و نیز مسلم است که پژوهش خوانده نمی تواند مرا ملزم به برداشتن و قلع بنا نماید زیرا با اجازه صریح او این کار را کرده ام و چون به هر تقدیر مالکیت اعیانی اینجانب مستقر است و عرصه نسبت به اعیانی تبعیت دارد تنها چیزی که ممکن است تصور کرد این است که پس از اتمام این مقدمات پژوهش خوانده مستحق مطالبه اجرت المثل عرصه از اینجانب است).

با این کیفیت آیا می توان حکم تخلیه دادگاه را از لحاظ عدم رسیدگی به ضمانت اجرای عدم انتقال ملک از طرف خواهان قابل نقض دانست؟

به علاوه باید دانست که چنانچه خوانده در قبال دعوى خلع ید خواهان در مقام مطالبه ضمانت اجرایی سه گانه فوق برمی آمد چون دعوی مزبور نه دعوی متقابل محسوب می شود و نه دفاع، دادگاه مجاز در رسیدگی نبوده و خوانده مکلف بوده آن را به عنوان دعوی علی حده علیه خواهان اقامه کند.

قبلا لازم است فرق بین دعوی متقابل و دفاع را ذکر کرده سپس وارد اثبات این مسئله شوم که مطالبه خسارت سه گانه فوق الذکر یک دعوی علی حده محسوب می شود و با دعوی خلع ید توأما قابل رسیدگی نبوده است.

وکیل تضمینی خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

فرق دعوای متقابل و دفاع

دعوای متقابل از دفاع متمایز است در دعوی متقابل مدعی دعوای تقابل اکتفا نمی کند به اینکه مدعی را محکوم به بی حقی کند بلکه با طرح آن قصد حمله به خواهان را دارد به این معنی که دو مقصود دارد اول اینکه تا آنجا که مقدور است خواهان را در دعوی اقامه شده از طرف او شکست داده و محکوم به بی حقی دوم آنکه امتیازی علاوه بر بی حق کردن خواهان به دست آورد در صورتی که :

در دفاع: دفاع کننده یک منظور پیش ندارد و آن این است که خواهان را در دعوی که اقامه کرده محکوم به بی حقی کند، بنابراین ملاحظه می شود که :

دعوای تقابل یک وسیله دفاعی قوی تر از دفاع ساده در ماهیت است، متقاضی دعوای تقابل می خواهد هم دعوای اقامه شده از طرف مدعی را ماهیتا مخدوش سازد و هم از لحاظ دعوای خود خواهان را محکوم کند.

اینک باید دید چه دعوایی را دعوای تقابل مینامند.

ماده ۲۸۴ ایین دادرسی مدنی دعوای تقابل را به شرح زیر تعریف کرده است: (مدعی عليه حق دارد در مقابل ادعای مدعی اقامه دعوی کند و چنین دعوی را در صورتی که با دعوای اصلی ناشی از یک منشأ و یا با دعوی نامبرده ارتباط کامل داشته باشد دعوای متقابل نامند و به آن دعوی در همان دادگاه با دعوای اصلی رسیدگی می شود مگر اینکه دعوای تقابل از صلاحیت ذاتی دادگاه خارج باشد.

بین دو دعوی وقتی ارتباط کامل موجود است که اتخاذ تصمیم در هریک مؤثر در دیگری باشد) مقنن جمله ذیل را: «بین دو دعوی وقتی ارتباط کامل موجود است که اتخاذ تصمیم در هر یک مؤثر در دیگری باشد» اضافه کرده تا ضابطه منجزی از جهت تعیین ارتباط کامل به دست دادرس بدهد و با ملاحظه این جمله باید گفت که دعوای تقابل در صورتی ارتباط کامل دارد که در سرنوشت دعوای اصلی مؤثر بوده و ادعای مدعی را به طور کلی و یا به طور نسبی خنثی نماید.

در قانون آیین دادرسی مدنی فرانسه با اینکه ماده مربوط به دعوای تقابل فاقد جمله اخير ذیل ماده ۲۸۴ آیین دادرسی مدنی ایران است مع ذلک رویه قضائی فرانسه آن را حتی برای تعیین وحدت منشا به کار می برد.

بتا به مراتب فوق مسلم می گردد که دعوی مطالبه خسارات سه گانه فوق الذکر در قبال دعوی خلع ید عنوان دعوای تقابل را ندارد، زیرا اولا: هریک از دو دعوی منشأ مختلف با دیگری دارد یعنی یکی مبتنی بر حق مالکیت و دیگری مبتنی بر تخلف از انتقال ملک به فرجام خوانده است؛

ثانيا: ارتباط کامل با یکدیگر ندارند نتیجتا همان طوری که فوقا متذکر شد وقتی دعوی مدعی علیه در قبال دعوی مدعی ارتباط کامل دارد که بتواند ادعای اصلی را به طور کلی یا به طور نسبی خنثی کند در صورتی که مطالبه خسارات از جهت عدم انتقال ملک نمی تواند مؤثر در حکم خلع ید صادر شده از طرف دادگاه باشد. از طرفی چون مطالبه خسارات سه گانه فوق خارج از مشمولات ماده ۲۸۵ مبنی بر «دعوای تقابل به موجب دادخواست اقامه می شود لیکن دعوی تهاتر و صلح و فسخ و رد خواسته و امثال آنکه برای دفاع از دعوای اصلی اظهار میشود دعوای تقابل محسوب نبوده و محتاج به دادخواست علی حده نیست»بوده و نمی تواند در حکم خلع ید صادر شده از طرف دادگاه ذی تاثیر باشد عنوان دفاع ندارد تا دادگاه بتواند با دعوای اصلی تواما رسیدگی کند بلکه همان طوری که ذکر شد یک دعوی مستقل محسوب شده و باید علی حده در دادگاه مطرح گردد. رویه دیوان عالی کشور فرانسه را مبتنی بر این نظریه برای تأیید اظهارات فوق عينا نقل می نمایم علاوه بر اشکالات فوق نقض حکم صادر شده و ارجاع آن به شعبه دیگر دادگاه های شهرستان برای رسیدگی به خسارات سه گانه مندرج در قرارداد اشکال دیگری ایجاد می کند و آن این است که دادگاه مرجوع اليه در معرض تخلف از ماده ۵۰۸ آیین دادرسی حقوقی مبنی بر «ممکن نیست در رسیدگی پژوهشی ادعای جدیدی نمود؛ یعنی ادعایی غیر از آنچه در مرحله نخستین شده است» قرار می گیرد و نتیجه آن این خواهد شد که رسیدگی به دعوای خوانده که یک دعوی علی حده از دعوای خواهان تلقی می شود به جای رسیدگی در دو مرحله در یک مرحله قطع و فصل می یابد. بنا به مراتب فوق الذکر معتقد به ابرام حكم محكمه تالی می باشم و فرجام خواه میتواند مطالبه ضمانت اجرای عدم انتقال زمین را به عنوان یک دعوی مستقل در دادگاه صلاحیت دار مطرح نماید. در خاتمه لازم است تذکر دهم که ابرام حکم محکمۂ تالی ابدأ ملازمه با تضییع حقوق حقه فرجام خواه در صورت ثبوت آن ندارد و او می تواند به استناد قرارداد با قاعده (دارا شدن غیر عادلانه) که مبانی آن در قانون مدنی در مبحث الزاماتی که بدون قرارداد حاصل می شود پی ریزی شده و با قاعده فقهی (احترام عمل) که یکی از اسباب ضمان است به حقوق حقه خود برسد.

دادستان کل کشور – دکتر عبدالحسین علی آبادی

بهترین وکیل خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور درباره خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

به حکایت متن دادخواست بدوی و توضیحات وکیل خواهان (فرجام خوانده) در اولین جلسه دادرسی ادعای خواهان این است که خوانده از شروط قرارداد تخلف نموده و براثر آن برای خواهان اختیار فسخ ایجاد گردیده و قرارداد را فسخ نموده است و چون ادامه تصرف خوانده در زمین مورد قرارداد مجوز قانونی ندارد خلع ید مشارالیه از زمین مزبور مورد تقاضاست و خلاصه دفاع وکیل خوانده (فرجام خواه)در همان جلسه این است که ادعای فسخ قرارداد به استناد عدم پرداخت قسط ده هزار ریالی بوده است در صورتی که موکل پنج هزار ریال از وجه مرقوم را به موجب رسید عادی به خواهان پرداخته و بقیه را به موجب قبض سپرده در دفتر مربوط ایداع نموده است و بالنتيجه فسخ قرارداد موجبی نداشته و دعوی تخلیه بی وجه است و رونوشت هردو مدرک مرقوم را نیز به دادگاه تسلیم نموده است؛ ولی در مراجع ماهوی به استناد اینکه از خواهان سلب مالکیت نشده و به موجب ماده دیگر قرارداد خواهان می تواند با فرض پرداخت تمام اقساط نیز از واگذاری زمین به خوانده خودداری نماید حکم به خلع ید خوانده از زمین مورد قرارداد صادر گردیده است. صرف نظر از اینکه به موجب مستفاد از قرارداد مدرک دعوی صدور حکم تخلیه به فرض پرداخت تمام اقساط مورد قرارداد و عدم ایجاد حق فسخ بدون انجام تکالیفی که به نفع خوانده علیه خواهان در قرارداد مقرر شده مجوز قانونی نداشته و برخلاف مفاد قرارداد است عدم رسیدگی دادگاه به صحت یا سقم دعوای خواهان مبنی بر وجود حق درخواست تخلیه براثر فسخ قرارداد و دفاع خوانده دایر به بطلان فسخ مزبور برخلاف اصول و موازین قانونی و قضائی بوده و به موجب مواد ۵۵۹ و ۵۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی حکم فرجام خواسته شکسته می شود که شعبه دیگر دادگاه شهرستان تهران مجددا رسیدگی نماید.