در این مطلب به موضوع قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم + نمونه رای بدوی اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم + نمونه رای بدوی
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم به چه صورت است؟
شماره رأی: ۱
تاریخ رأی: ۱۳۷۷/۱/۲۵
رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور
در ساعت ۹ روز سه شنبه۱۳۷۷/۱/۲۵جلسه هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور برپاست حضرت آیت الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند کلام الله مجید رسمیت یافت.
رئیس: دادنامه شماره ۷۶-۱۱۲ شعبه اول دیوان عالی کشور به تصدی جناب آقای بهروز صفرزاده مستشار و جناب آقای احمد اردکانی عضو معاون مطرح است. جناب آقای اردکانی گزارش پرونده را قرائت فرمایند.
خلاصه جریان پرونده
در تاریخ ۷۴/۸/۴ خانم افسانه توکل و آقای مسعود بقراطیان دادخواستی علیه خانم رقیه ملاقلی پور (علوی) بخواسته اعلام بی اعتباری و انفساخ قرارداد عادی شماره ۲۱۶ مورخ۷۳/۱۱/۱۶و خلع ید خوانده از شش دانگ آپارتمان قطعه چهارم صورت مجلس تفکیکی شماره ۴۶۳۳۷ مورخ۷۳/۱۱/۱۶ جزء پلاک ۶۷/۲۷۶۳بخش ۱۱ تهران و ضمائم آن با خسارات تقدیم دادگاه های عمومی تهران نموده که به شعبه ۲۰۴ ارجاع و توضیح داده است که به موجب قرارداد عادی شماره ۲۱۶ مورخ۷۲/۱۰/۲۶مقرر شده یک دستگاه آپارتمان واقع در پلاک جنوبی طبقه سوم (قطعه چهارم صورت مجلس تفکیکی) از پلاک فوق تحت شرایط مقرر در قرارداد از قرار متر مربعی ۱۲۱۰۰۰ تومان به خوانده واگذار شود در بند ۵ قرارداد تأکید شده که به منظور انجام معامله رسمی طرفین مذکور در ساعت ۱۱ صبح روز۷۳/۱۲/۲۴در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۳۳ حاضر و معامله را انجام دهند و در بندهای ۱۳۷ ضمانت اجرای استنکاف و تخلف از این امر پیش بینی شده و اضافه نموده اند که به دلالت مواد مندرج در سند عادی مذکور این سند قول نامه و قرارداد غیر قطعی و مشروط و مقید بوده و نظر به اینکه شرط مذکور در بندهای ۵ و ۱۲ و انتهای قرارداد نسبت به خریدار، از جمله شروط فاسخ قرارداد یا به عبارت دیگر، شرط انفساخ ناشی از تراضی است که بر اساس آن دو طرف درباره انحلال احتمالی عقد در آینده توافق نموده اند و مقصودشان این بوده است که قرارداد پس از مدتی پایان یابد یا بر اثر رویدادی خودبه خود منحل شود و از آنجا که در قرارداد اسقاط حق خریدار نسبت به بیعانه پرداختی و تعلق بلاعوض آن به فروشنده به شرح بند ۱۲ قولنامه بر خریدار شرط شده و این امر بدون تردید نتیجه انحلال و به هم ریختن ارکان عقد است چه با حصول شرط فاسخ، عقد قهرا و خودبه خود منحل میشود و نیازی به تصمیم یا عمل حقوقی دیگری ندارد و نظر به اینکه خواهان ها به دلالت نامه شماره ۲۶۰۴ مورخ ۷۳/۱۲/۲۴خطاب به دفترخانه ۳۳ تهران و گواهی صادره از دفترخانه مذکور ضمن تهیه و تقدیم لازم مقدمات و موجبات تنظیم سند را در دفترخانه ۳۳ فراهم نموده و سند نیز نوشته شده و تحت شماره ۷۷۶۵۰ در دفتر وارد و ثبت گردیده و حق الثبت آن نیز پرداخت شده و در تاریخ۷۳/۱۲/۲۴ نیز تا آخر وقت اداری برای امضاء سند در دفترخانه بوده اند،
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم
لکن به علت عدم حضور خوانده و عدم پرداخت بقیه از سوی سند امضاء نشده است و نظر به مراتب قول نامه تنظیمی خودبه خود منفسخ و فاقد اعتبار گردیده و با حصول این امر ادامه تصرفات خوانده در ملک خواهان ها بدون مجوز و در حکم غصب است و مراتب تخلف خوانده و بی اعتباری قرارداد طی اظهارنامه شماره ۷۴/۴/۱۹-۱۰۰۷به خوانده ابلاغ گردیده و خواسته شده نسبت به تخلیه آپارتمان و تحویل آن اقدام نماید و وجوه دریافتی خود را مسترد دارد که ترتیب اثری نداده و با ارسال اظهارنامه مورخ ۷۴/۵/۲۰ ضمن اذعان به عدم حضور و تخلف خود در تاریخ مقرر مطالب و معاذیری را عنوان نموده که مؤثر نیست؛ لذا استدعا نموده اند که به شرح خواسته اقدام به صدور رأی گردد. در تاریخ ۷۴/۱۱/۵ خانم رقیه ملاباقر پوری دادخواستی علیه خانم افسانه توکل و آقای مسعود بقراطیان به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی دایر بر ثبت سند واگذاری شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک۲۷۶۳/۶۷بخش ۱۱ تهران مقوم به۲۰,۰۱۰,۰۰۰ ریال و خسارت تقدیم دادگاه های عمومی نموده که به همان شعبه ۲۰۴ ارجاع و چنین توضیح داده است که به موجب مبایعه نامه عادی مورخ۷۳/۱۰/۲۴ ششدانگ یک دستگاه آپارتمان پلاک ۲۷۶۳/۶۷بخش ۱۱ تهران را خریداری و از ثمن معامله که ۲۱۱۸۵۰۰۰ تومان است ابتدا مبلغ هشتاد میلیون ریال طی چک شماره ۶۰۸۶۷۴ مورخ۷۳/۱۰/۲۶ بانک ملت شعبه گلستان پاسداران پرداخت و سپس در تاریخ۷۳/۱۰/۴ مبلغ شصت میلیون ریال دیگر طی چک های ۹۳۴۰۷۷ مورخ۷۳/۱۲/۱ و ۵۶۳۴۰۲ مورخ۷۳/۱۲/۱ بانک صادرات و نیز مبلغ پنجاه هزار ریال طی چک شماره ۶۵۷۵۴۵ /مورخ۷۳/۲/۴بانک ملت پرداخت و آپارتمان خریداری شده و در حقیقت با پرداخت مبالغ متنابهی نزدیک به تمام ثمن معامله به تصرف ایشان در آمده و در حال حاضر در آن سکونت دارند و مقرر گردیده بقیه ثمن در موقع تنظیم سند به نامبردگان پرداخت گردد و ضمن شرط نهم مندرج در مبایعه نامه کلیه خیارات خصوصأ خیار غبن از طرفین ساقط گردیده است ضمنا به موجب رسید مورخ۷۳/۱۲/۵مبلغ ده میلیون ریال دیگر طی چک ۶۵۷۵۴۴ مورخ ۷۳/۱۲/۸ بابت قسمت دیگری از ثمن معامله به فروشندگان پرداخت شده است و بقیه ثمن معامله معادل ۴۱۷۵۰۰۰ تومان است که در موقع تنظيم سند پرداخت می گردد و اضافه نموده است که در شرط مقرر ماده ۱۱ بیعانه مذکور آمده است: «اگر چنانچه خریدار از پرداخت بقیه ثمن معامله در رأس مدت نکول و از تحویل گرفتن مبیع خودداری ورزد فروشنده می تواند آمادگی خود را نسبت به تحویل مبیع اعلام و اجبار خریدار را به تأدیه بقیه ثمن معامله و همچنین امضاء اسناد را از دادگاه تقاضا نماید» و بهر تقدیر با چنین شرط و شروطی به طور کلی برای هیچ یک از طرفین فسخ معامله وجود نداشته و طرفین ملزم به رعایت شرایط بیع نامه می باشند و ادامه داده است که اگر در روز مقرر در دفترخانه حاضر نباشد این عدم حضور به آن معنا نبوده که ضمن پرداخت نزدیک به تمامی ثمن معامله و تحویل گرفتن مبیع قصد فسخ معامله را داشته بلکه بعدأ در دفترخانه حاضر و خواندگان حاضر نگردیده اند و با توجه به اینکه عقد بیع مذکور شرعا و قانونا واقع گردیده و متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و قانون از عقد حاصل می شود ملزم میباشند؛ لذا با استناد به مواد ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۱ و ۲۲۳ و ۳۶۲ قانون مدنی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله پلاک فوق الذکر را به نام خود با جبران خسارت از دادگاه نموده است و به شرح لايحه ای تقاضای توأم شدن دو پرونده را می نماید.
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم و نمونه رای بدوی
لازم به ذکر است در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
اقای دکتر یحیی جلیلوند به وکالت از خانم افسانه توکل و آقای دکتر مسعود بقراطیان در دعوی حاضر و به شرح لایحه ای که تقدیم نموده و اشاره کرده اند که قول نامه یا قرارداد مستند دعوی تا ساعت ۱۱ صبح روز۷۳/۱۲/۲۴تعیین شده قید این مدت از نظر حقوقی منشأ اثر است؛ بنابراین، بنا به منطق حقوقی پس از گذشتن مدت مقرر تعهد نیز پایان می پذیرد و پس از گذشتن مدت مقرر در رابطه با حقوق و تکالیف طرفین باید روح حاکم بر قرارداد احراز و اعمال شود و آنچه متعاملین در مقام تنظیم قرارداد برای روابط حقوقی خود وضع کرده اند مفهومی جز انحلال و انفساخ قرارداد پس از مدت مرقوم ندارد و اضافه نموده اند تخلف خوانده محرز و در چنین صورتی به تصریح بندهای ۱۲ و ۱۳ قرارداد، قرارداد منحل شده و ضمانت اجرای پیش بینی شده ناشی از انفساخ قابل اعمال است و تکلیفی در زمینه تنظیم سند رسمی برای موکلان باقی نیست و تمسک خوانده به معاذیر کسالت و غیره و ماده ۱۱ قرارداد مؤثر در مقام نیست و اعلام آمادگی ایشان حدود شش ماه پس از انقضاء مدت مقرر در قرارداد کوچکترین اثر حقوقی ندارد چه در تاریخ مزبور در واقع و نفس الأمر و به جهاتی که در دادخواست آمده قرارداد منحل و منفسخ بوده است و برای خواهانها تکلیفی به حضور در دفترخانه نبوده است.
نمونه رای بدوی
در جلسه دادگاه وکیل خواهان ها باقیمانده ثمن را بر اساس صورت مجلس تفکیکی و بند ۱۷ قرارداد و اینکه مساحت آپارتمان ۱۷۸ مترمربع است ۴۵۳۸۰۰۰۰ ریال تعیین نموده است دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام و نهایتا در وقت فوق العاده پس از اعلام ختم رسیدگی دادنامه ۱۱۳۸-۱۱۳۷-۷۵/۸/۵به شرح زیر اقدام به صدور رأی نموده است:
«خواسته خواهان های اصلی به موجب دادخواست و لايحه تقدیمی اعلام بی اعتباری و فسخ قرارداد عادی شماره ۲۱۶ – ۷۳/۱۰/۲۶مستند دعوا و خلع ید خوانده از شش دانگ آپارتمان قطعه چهارم صورت مجلس تفکیکی شماره ۴۶۳۳۷- ۷۳/۱۰/۱۶ جزء پلاک ۶۷/۲۷۶۳بخش ۱۱ تهران و ضمائم آن خسارات است و خواسته خواهان دعوای تقابل الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی واگذاری آپارتمان مزبور با خسارت است نظر به اینکه اولا: مالکیت خواهان هانسبت استعلام ثبت محقق است؛
ثانيا: قرارداد مستند دعوا با توجه به قسمت ب از بند ۴ و ذیل مندرجات ظهر قرارداد و ذیل بند ۷ و بندهای ۱۲ و ۱۳، قراردادی مشروط و مقید است و خریدار صرفا در فرض انجام تعهدات مقرر در بند ۵ و سایر بندها و پرداخت باقیمانده ثمن در مدت مقرر استحقاق تملک مورد معامله را داشته است؛
ثالثا: در ذیل مندرجات ظهر قرارداد و قسمت (ب) از بند (۴) تأکید شده که بقیه ثمن معامله هنگام تنظیم سند قطعی به فروشندگان پرداخت خواهد شد و در بند ۵ قرارداد اضافه شده به منظور انجام معامله رسمی طرفین متعهدند که در ساعت ۱۱ صبح ۷۳/۱۲/۲۴در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۳۳ حاضر شده و معامله را انجام دهند،
رابعا: در بند ۱۴ قرارداد گواهی دفترخانه ملاک تخلف و عدم حضور طرفین مورد قبول آنها و معتبر در دادگاه صالحه به حساب آمده؛
خامسا: شروط مذکور فوق نسبت به خریدار و فروشنده قانونا شرط انفساخ مبتنی بر تراضی است؛ زیرا دو طرف درباره امکان انحلال عقد در آینده توافق کرده اند و مقرر گردیده که تحت شرایط مزبور قرارداد منحل و فاقد اعتبار شود و به همین علت نتیجه انفساخ را که اسقاط حق خریدار نسبت به بیعانه پرداختی و تعلق آن به فروشنده است به شرح بند ۱۲ قول نامه شرط شده است؛
سادسا: خواهان ها به حکایت نامه ۲۶۰۴-۷۳/۱۲/۲۴خطاب به دفترخانه ۳۳ تهران و گواهی صادره از دفترخانه مزبور که در پاسخ و ذیل نامه احد از خواهان ها صادر شده، ضمن تهیه مدارک لازم و فراهم نمودن موجبات تنظیم سند در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند نیز تحریر و ثبت گردیده و خواهان ها تا آخر وقت اداری برای امضاء سند در دفترخانه حاضر بوده اند؛ لكن خوانده حاضر نشده و نتیجتا سند امضاء نگردیده؛
سابعا: خواهان ها به موجب اظهارنامه ۱۰۰۷ -۷۴/۴/۱۹مراتب فسخ قرارداد را اعلام و از خوانده درخواست نموده اند نسبت به رفع ید از مورد معامله اقدام کنند؛
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم و نمونه رای بدوی
ثامنا: اظهارنامه شماره ۷۶۳-۷۴/۵/۱۰خوانده حاکی از اقرار به عدم حضور در دفترخانه است و معاذیر عنوان شده نیز مؤثر در مقام نیست. با توجه به مراتب مزبور و اینکه ایراد و دفاع موجهی از طرف خوانده به عمل نیامده، دعوا به نظر دادگاه ثابت تشخیص و با اعلام فسخ و بی اعتباری قرارداد عادی شماره ۲۱۶-۷۳/۱۰/۲۶مجوزی برای ادامه تصرف خوانده وجود نداشته، مستندا به مواد ۳۴۱ و ۳۰۸ و ۳۱۲ قانون مدنی حکم به خلع ید نامبرده از شش دانگ آپارتمان فوق الاشعار و ضمائم مربوط صادر و اعلام می گردد و با پذیرش دعوای اصلی به شرح فوق دعوای تقابل به دلایلی که مذکور افتاد غیر ثابت تشخیص و حکم به رد آن صادر و اعلام می شود.»
بدون دیدگاه