در این مطلب به موضوع رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع چیست؟
شعبه پنجم دیوان عالی کشور
رئيس: جناب آقای آل اسحاق
در پرونده سابق به نظر می رسد که معامله قبلی بیع بوده به اصطلاح وعده نامه نبوده است، بیع مگر چیست؟ بیع عبارت است از مبادله مال به مال.مرحوم حضرت امام نه رحمت الله علیه در کتاب مصباح، طبق ذهن عرفی و متبادر عرفی بیان کرده بیع عبارت است از مبادله کردن مالی به مال، اینها موقعی که می خواستند آن قولنامه را تنظیم کنند معامله کردند منزل را فروخته پولی هم تعیین شده مقداری گرفته و بقیه موکول ، به حضور در محضر برای تنظیم سند معامله شده این سند است. تنظیم کردن سند معامله، غیر از معامله است معامله همان عملی است که انجام میدهند می گوید آقامن این را فروختم به شما به این مبلغ با این شرایط، اینها دارند معامله می کنند آیا چند سال پیش که اصلا ما دفتر اسناد رسمی نداشتیم چه طور معامله می کردند؟ حالا از آن صرف نظر می کنیم ولی چون دادگاه در آن پرونده نظرش این بوده است که آن بین مستند بیعنامه نبوده بلکه یک وعده نامه و قولنامه بوده، یک قرارداد بوده، گفت و گویی بوده، بیعی نبوده و یا اینکه اگر بیعی هم بوده چون شرایطی در آن بوده که انجام آنها ممکن نبوده باطل بوده، برای اینکه در توقیف وزارت اطلاعات بوده و ملکی که در توقیف باشد اصلا معامله آن درست نیست به هر حال آن معامله را دادگاه یا باطل دانسته و یا اینکه گفته اصلا بیع نیست وعده است و این نظر و این رأی در شعبه محترم پنجم دیوان عالی کشور ابرام گردیده. بعد هم وقتی که اعمال ماده ۳۵ شده شعبه محترم چهاردهم دیوان عالی کشور هم اعتراض او را مردود اعلام کرده نتیجتأ آن حکم قطعی شده؛ یعنی عدم وقوع بیع اینکه بیعی واقع نشده یا بیع باطل بوده، قطعی شده، بنابراین بیعی نبوده وقتی که آن معامله باطل بود. این تعهدی که کرده اگر هرکدام پشیمان شوند فروشندگان علاوه بر این مبلغ بیع باید دو برابر هم وجه التزام پرداخت کنند این در ضمن کدام عقد بوده اگر در ضمن عقد بيع التزام صورت گرفته طبق نظر باطل بوده و قطعی هم شده، بنابراین دیگر چه وجه التزامی پرداخت بکنند و اگر در ضمن عقد لازم دیگری غیر از این بوده که ما فرض کنیم که علاوه بر این بیعی که آن موقع انجام دادند یک معامله قطعی و عقد لازم دیگری غیر از این بوده که ما فرض کنیم که علاوه بر این بیعی که آن موقع انجام دادند یک معامله قطعی و عقد لازم دیگری انجام دادند در ضمن آن عقد لازم این شرط را کردند که این تشخیص نیست که اگر یک عقد لازم دیگری، عقد نکاحی، عقد اجاره ای، انجام دادند در ضمن آن عقد لازم دیگری شرط کردند که اگر یکی از طرفین امتناع کرد این مبلغ را پرداخت کند واجب الوفا است باید وفا کند و نظر دادگاه ها درست است اما اگر مراد از عقد لازم دیگر همین عقد باشد چون بیع نبوده بلکه یک شرط و تعهد ابتدایی است تعهد و شرط ابتدایی را اکثر فقها واجب الوفا نمیدانند آن تعهد و شرطی را واجب الوفا نیست بنابراین بعید به نظر می رسد که در آن قولنامه مراد ضمن عقد لازم دیگر، یک عقد دیگری باشد به نظر می رسد همین عقد بوده، چون همین عقد بوده. نتیجتا نظر شعبه محترم دیوان را تأیید می کنم.
رئيس: جناب آقای سادات باریکانی
برای اینکه مشخص بشود که دعوای خواهان ها برای استرداد دو برابر مبلغ بیعانه قابل پذیرش بوده و نتیجتا رأی دادگاه ها درست است یا قابل پذیرش نبوده و رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور صحیح بوده به نظر بنده به دو نکته باید توجه شود:
نکته اول: اینکه کدام یک از طرفین تخلف کرده اند یا عدم تنظیم سند معلول تخطی یا تعلل کدام یک از طرفین بوده خریداران یا فروشندگان؟ چون اگر تعلل خریداران باشد دعوای آنها هم قطعة قابل استماع نیست، اگر تعلل فروشندگان باشد در اینکه دعوا قابل استماع است و می شود استماع کرد و بعد تطبیق با موازین دارد یا ندارد مسئله قابل بحث است.
نکته دوم: به فرض مشخص شدن اینکه عدم تنظیم سند معلول تخلف فرضأ فروشندگان یا خریداران است آیا با توجه به اینکه اصل قرارداد طبق حکم شعبه ۲۸ دادگاه حقوقی یک تهران به عنوان مبایعه نامه و سند بيع تلقی نشده و آن را وعده ابتدایی یا تعهد ابتدایی یا قول نامه به معنای اخص آن تلقی کرده بهمان اعتبار هم حکم به بطلان دعوای تنظیم سند داده اند وقتی که اصل قرارداد لازم الوفا نبوده شرط ضمن آن، شرطی که جزء فروعات قرارداد است، آیا آن شرط لازم الوفا هست یا نیست این نکته هم اگر روشن بشود آن وقت نتیجه گیری از اینکه رأی دادگاه ها صحیح است یا رأى دیوان عالی کشور مشخص می شود. به نظر بنده در بند یک قولنامه یا قرارداد استنادی مورخ ۶۲/۴/۲۸ ضمن اینکه ثمن معامله را مشخص می کنند از تاریخ۶۲/۱۲/۱ تا آخر اسفند ۶۲مهلت برای تنظیم سند می گذارند و در تبصره همین بند توضیح داده میشود که طرفین موظفند مدارک لازم برای تنظیم سند را به نحوی که برای دفترخانه ایجاد اشکال نکند ارائه و تسلیم بکنند و تا آخر اسفند ۱۳۶۲ برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شوند مدارک لازم برای تنظیم سند مقداری از آن عرفأ مربوط به فروشندگان است مقداری مربوط به خریداران است آنچه مربوط به فروشندگان است. از جمله اخذ گواهی پایان کار ساختمانی با رفع ممنوعیت معامله اگر در توقیف بوده باشد البته توقیفی که رفع ممنوعیت آن امکان پذیر باشد فرضا در قبال بدهی که داشته از ناحیه دادگاهها با قرار تأمین خواسته توقیف شده یا اینکه در رهن بانک بوده به علت دینی که داشته یا وثیقه برای فرد دیگری گذاشته اینها از مواردی است که رفع توقیف قانونا امکان پذیر است؛ یعنی فروشنده می تواند این توقیفات را رفع کند و مدرک دیگر مفاصا حساب مالیاتی است که پرداخت مالیات املاک و مالیات نقل و انتقال که این مدارک قطعا باید از ناحیه فروشنده ارائه و تسلیم بشود تا موجبات تنظیم سند در دفترخانه فراهم باشد در مورد خریدار هم چون آن زمان مجوز خرید مسکن ضروری بوده اخذ مجوز مسکن از تعهدات خریدار بوده، البته آنچه از پرونده برمیاید تا آخر اسفند ۱۳۶۲ هیچ یک از طرفین به دفترخانه مراجعه نکرده، حداقل این مدارک را به دفترخانه ارائه ننموده اند چون از ناحیه خریداران مجوز خرید مسکن در ۶۳/۳/۱۵ صادر شده، نمی توان گفت خریداران در این مورد تخطی کرده اند برای اینکه صدور مجوز مسکن از جمله گواهی هایی است که از حیطه اختیار خریداران خارج بوده. آنها می توانستند مدارکشان را بدهند و تقاضای گواهی برای خرید مسکن بکنند که قطعا تقاضاها را در موعد داده اند که مجوز در ۶۳/۳/۱۵ صادر شده، بنابراین از ناحیه خریداران تخلفی تا این زمان نشده و بعد خودش هم به محض اینکه مجوز خرید مسکن صادر شده در دوم مردادماه ۶۳ اظهارنامه برای فروشندگان می دهند در۶۳/۵/۱۰در دفترخانه ۸۱ برای تنظیم سند حاضر بشوید که فروشندگان هم در دفترخانه حاضر می شوند البته احد از فروشندگان ابراهیم بوذر جمهری در دفترخانه حاضر می شود ولیکن تنظیم سند به علت عدم ارائه مدارک از ناحیه فروشندگان صورت نمی گیرد مجددأ خریداران متوجه میشوند که زین العابدین بوذرجمهری که فروشنده دیگر بوده فوت کرده و برای او گواهی حصر وراثت صادر شده اظهارنامه دیگری در ۶۳/۵/۳۰ می فرستند و برای ۶۳/۶/۱۰ برای تنظیم سند رسمی انتقال دعوت می کنند. عرض من این است که تخلف از ناحیه خریدار نبوده از ناحیه فروشندگان محرز است؛ یعنی علت عدم تنظیم سند، چون اگر بیع نباشد وقتی که فروشندگان یعنی طرفین تعهد کردند طبق بند ۲ قولنامه که در دفترخانه حاضر بشوند و تنظیم سند بکنند و تنظیم سند نشده ای عدم تنظیم سند معلول تخلف یا تخطی یا عدم مراجعه یا عدم ارائه گواهی از ناحیه فروشندگان بوده از ناحیه خریدار نبوده، بنابراین تخطی یا تعلل فروشندگان از مندرجات آن قولنامه ای که اعتبار ندارد محرز است؛ اما وکیل فروشندگان آمده دفاع کرده که در حکم شعبه محترم ۵ هم آمده که یکی از علل عدم حضور و عدم تنظیم سند توقیف ملک نزد وزارت اطلاعات بوده که البته نامه ای که وزارت اطلاعات به دادگاه داده مشخص می کند که آقای زین العابدین بوذر جمهری به علت دریافت نهصد و نود هزار خرده ای ریال از سازمان اطلاعات و امنیت منحله به بیت المال بدهکاری داشته که به علت آن ملک در توقیف بوده رفع این هم مسئله ای نبوده که امکان پذیر نباشد.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
در بند دوم قولنامه یا قرارداد، این قرارداد یا قولنامه اگر ملاحظه بفرمایید به صورت فرمهای چاپی که بنگاه ها تنظیم می کنند نیست همه اش با دست خط نوشته شده است در فرمهای چاپی هست که شرط میشود که هر یک از طرفین در موعد مقرر یا تخلف کرد یا نیامد به دفترخانه یا تنظیم سند نشد دو برابر، بیعانه را برمی گرداند اگر فروشنده باشد علاوه بر بیعانه معادل بیعانه را هم به عنوان وجه التزام بدهد ممکن است به آن توجه نشود چون فرم چاپی است و همان طوری تنظیم می شود و فرمهای چاپی خوانده نمی شود اما این قولنامه با خط نوشته شده و در بند دوم تصریح دارد که طرفین ضمن عقد خارج لازم تعهد می کنند که اگر نیامدند و تنظیم سند نکردند اگر خریدار متخلف باشد و نیامد بیعانه مال خالص فروشندگان باشد اگر فروشندگان نیامدند، علاوه بر استرداد بیعانه، ۲ برابر آن را به خریداران برگردانند که برخلاف قولنامه های معمولی هم هست که معمولا وجه التزام را یک برابر بیعانه می گذارند اینجا دو برابر گذاشته اند. اگر در جعل این خیار طرفین واقعا قصد نداشتند: مثل قول نامه های چاپی فرمول وار می گفتند یک معادل بیعانه مسترد بشود، معلوم می شود که طرفین تعهد داشته اند و وقتی هم تصریح می شود که طرفين ضمن عقد خارج لازم قبول و تعهد نمودند مگر می شود گفت که اصلا عقد خارج لازمی وجود نداشته و منظور همین عقد است در صورتی که این عقد نیست اگر این عقد بود خودشان هم تزلزل این عقد را حس نمی کردند لزومی نمی دیدند که بنویسند ضمن عقد خارج لازم؛ می گفتند که طرفین ضمن همین عقد بنابراین وقتی که قید و تصریح می شود که طرفین ضمن عقد خارج لازم متعهد شدند که اگر تخلف کردند این وجه التزام را بپردازند قطعا نظر خودشان این بوده که ضمن عقد خارج لازم این شرط را گذاشته اند و آن عقد خارج لازم این شرط را نگه می دارد وفای به این شرط به نظر من ضروری و لازم است بنابراین آن قسمت از رأی دادگاهها که حکم بر استرداد دو برابر بیعانه از جانب فروشندگان به خریداران داده شده درست است مضاف بر اینکه با نصفت قضائی هم سازگار است برای اینکه بیچاره خریداران در سال ۱۳۶۲ چهار میلیون تومان به فروشنده ها داده اند، فروشنده ها هم همان سال وقتی که به دفترخانه دعوتشان کردند اگر این چهار میلیون تومان را در سال ۶۳ برمی گرداندند باز هم یک چیزی بوده اگر در ضمن دعوای الزام به تنظیم سند باز هم این پول را برمی گرداند بازهم قابل تأمل بود اما حالا بعد از ۱۴ سال چهار میلیون تومان را نگه داشتند ملکشان هم که در اختیار خودشان است چندین برابر شده خریداران بیچاره چهار میلیونشان رفته حالا بعد از ۲ یا ۳ سال همان چهار میلیون تومان به دستشان می رسد. به نظر من رأی دادگاهها درست است.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
رئيس: جناب آقای اشراقی
در پرونده های قبلی در ارتباط با الزام به انتقال با توجه به رأی شعبه ۲۸ دادگاه و رأي شعبه پنجم دیوان عالی کشور این نتیجه باقی مانده که دادگاه ها و شعبه پنجم دیوان عالی کشور این قرارداد را معتبر می دانند حداقل به عنوان یک قرارداد می شناسند قراردادی که در آن فروشنده با توافق طرفین و بر طبق حاکمیت اراده ای که داشته اند به یکدیگر اختیار داده اند که نسبت به حضور برای انجام معامله با انجام تعهد اختیار دارند این اختیارات در مقابل پرداخت وجه التزامی به عنوان قرارداد، خسارت قراردادی بین آنان در ضمن عقد لازم مقرر گردیده است ما در پی آن نیستیم که آن عقد لازم کجاست چراکه با امضای این قرارداد طرفین توافق دارند که عقد لازمی بوده است؛ بنابراین در وضعیت فعلی شعبه پنجم خواسته است فروشندگان از این حقی که بینشان مقرر بوده است استفاده کنند و در دفتر اسناد رسمی حاضر نشوند یا اگر حاضر شوند مدارکی جهت انتقال به دفترخانه ارائه نداده اند در پرونده قبلی این موضوع را از استدلال شعبه ۵ و شعبه ۲۸ استفاده می کنیم در پرونده بعد از این در ارتباط به درخواست پرداخت وجه التزام که ۱۰ سال بعد در سال ۷۰ مطرح شده و قرارداد قبلی ما در سال ۶۲ است خریداران برحسب آنچه از احکام قبلی استنباط کرده اند به دادگاه مراجعه کرده اند که آقا همان طوری که در قرارداد در حکم های قبلی به هر حال این اختیار را به فروشندگان داده اند و حالا در قبال آن اختیار پرداخت وجه التزام مقرره بین ما به عنوان خسارت مورد تقاضا است. اگرچه در متن قولنامه عنوان خسارتی نیامده است ولی این یک نوع خسارتی است که عرفا در اثر انجام تعهد به خریداران وارد می شود. استدلال های قبلی آمده اند در مسیر کار حکم به محکومیت فروشندگان به انجام تعهدی که در قرارداد قبلی منعقد شده است خواسته اند دادگاه ها این امر را قبول کرده اند که با توجه به قراردادی که مطابق مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ قانون مدنی منعقد شده نتیجه قرارداد هم در رابطه با متعاملين قابل قبول است ولو اینکه در متن قرارداد تصریح نشده است در اینجا دادگاهها حکم به الزام فروشندگان به پرداخت وجه التزام طبق قرارداد صادر کرده اند، ولی من معتقدم که رأی شعبه پنجم با تصمیم قبلی خود تعارض دارد. حالا علت تعارضش را هم فرمودند بازداشت ملک است. پرونده را مطالعه کرده ام بازداشت ملک به علت پرداخت بدهی این افراد به ساواک بوده از این جهت توقیف شده است؛ و این علت، علت خارجی نیست که قوانین مملکتی با آن مغایرت داشته باشد علتی است که من فروشنده حالا یا قبلا به وجود آورده ام و رفع نکرده ام تا مانعی باشد برای انجام معامله بنابراین شعبه پنجم قبلا استدلال کرده اند که الزام به انتقالش به این دلیل میسر نیست که توافق طرفین بر این بوده که حقی را طبق قرارداد داشته اند ولی در اینجا باز از قضیه قبلی خودشان برگشته اند آنجا قبول داشته اند اینجا می گویند پرداخت وجه التزام به دلیل اینکه مغایرت با قوانین مملکتی داشته است ممکن نیست در صورتی که من پرونده را مطالعه می کردم جز اینکه ملک به علت بدهی فروشندگان در بازداشت بوده است که آن هم امکان رفعش بوده، مسئله دیگری نبوده است.
بنابراین با توجه به اینکه عرف یک چنین خسارتی را با توجه به اینکه همه مطلع هستید که زمان معامله و زمان فسخ و زمان درخواست این وجه التزام چه فاصله زمانی بوده است که هنوز هم پرداخت نشده است من رأی دادگاهها را تأیید می کنم.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
رئيس: جناب آقای دکتر محمد حسین هاشمی
سند موضوع بحث در این جلسه موضوع الزام به تنظیم سند نیست زیرا به این دعوی رسیدگی شده و در دیوان عالی کشور هم در هر صورت ابرم گردیده و بعد هم از ماده ۳۵ استفاده شده و این درخواست را هم شعبه محترم چهاردهم دیوان عالی کشور رد کرده است و فقط، طریق پیش بینی شده در ماده ۱۸۵ باقی مانده که امکان استفاده از این ماده هم در این مقام مورد اختلاف است؛ زیرا این مواد یعنی ۳۵ و ۱۸ نظير اعاده دادرسی، اعتراض ثالث و فرجام از طرق فوق العاده رسیدگی به احکام است و باید اجبارا به موضع نص اکتفا شود.
مسئله استرداد بیعانه هم با توجه به اینکه دادگاه رسیدگی و رأی صادر نموده و دیوان عالی کشور هم آن را ابرام کرده است در این جلسه موضوع بحث نیست؛ بنابراین تنها مسئله ای که موضوع بحث است همان وجه التزام یعنی دو برابر بیعانه مذکور در قرارداد ( چهار میلیون تومان)است که برابر هشت میلیون تومان می شود. من وقتی پرونده را می خواندم واقعا متأثر شدم زیرا این قرارداد هم نظير ده ها قرارداد دیگری است که در این هیئت رسیدگی و تأیید شده و من نمی خواهم نسبت به موضوعات اختلافاتی که بین طرفین در این پرونده بوده و در هر صورت رسیدگی و ابرام شده تجدید مطلع کنم بلکه منظور آن است که فقط قسمتی از پرونده را که مؤثر در تصمیم هیئت محترم عمومی است بازگو نمایم بند ۸ قرارداد موضوع بحث می گوید: با توجه به اینکه بیع قبلا در اجاره خریداران بوده و یک رابطه استیجاری بوده است از تاریخ تنظیم این قولنامه و رد و بدل شدن بیعانه هیچ گونه اجاره بهائی که مبلغ ۸۲۰ ریال است به فروشندگان تعلق نمی گیرد. ملاحظه می فرمایید که این امر برای رفع رابطه قبلی بوده است یعنی تا زمان انعقاد قرارداد رابطه طرفین استیجاری بوده و پس از انعقاد قرارداد موضوع بحث با توجه به اینکه بیع متعلق به خریداران است طبق این بند تصریح گردیده است که مال الاجاره منتفی است و قرائن دیگری هم در پرونده وجود دارد که نوع قرارداد قصد و نیت طرفین را مشخص می نماید و ای کاش مسئله الزام به تنظیم سند در هیئت عمومی مطرح می شد که حقی از خریداران تضییع نمی شد در هر صورت با توجه به مسئله فعلی موضوع بحث که صرفا در رابطه با وجه التزام است باید عرض کنم که تاریخ در مسائل و اختلافات نقش اساسی بازی می کند. این قرارداد در تاریخ۶۲/۴/۲۸ منعقد شده و در آن تاریخ مراجعه به دفتر اسناد رسمی به روز ۶۲/۱۲/۱ موکول گردیده و على فرض اینکه بند الف و بندب قرارداد را به عنوان خیار شرط تلقی نماییم مدت خیار شرط هم معین بوده است و باز على فرض اینکه قرارداد را به عنوان تعهد بدوى تلقی کنیم با توجه به اینکه تعهد بدوی هم نوع قرارداد در حدود ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و طبق ماده ۴۵۶ این قانون تمام انواع خیار در جميع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس، حیوان تأخير ثمن که مخصوص بیع است)فرض خیار شرط در این نوع قرارداد از نظر قانون اشکالی ندارد مضافا اینکه بعضی از فقها در ذیل آیه شریفه: «یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود»عقود را به عهود تفسیر نموده و آن را نیز لازم الوفا دانسته اند زیرا به تعبیر بعضی از فقها و مفسرین در یک نظام صحیح اجتماعی و اقتصادی باید افراد به قول و قرار خود پایبند باشند. حال با فرض تلقی قرار دادن به عنوان تعهده بدوی و با توجه به اینکه طرفین در مدت خیار یعنی تا۶۲/۱۲/۱ از آن استفاده نکرده اند بلکه به حکایت پرونده در تاریخ ۶۳۲۶/۱۰ آقایان بوذر جمهری و سایر وراث برای انجام قرارداد یعنی، تنظیم سند با آقایان ابوالمعالی در دفترخانه حاضر شده اند که این مطلب حاکی از آن است که طرفین خود را ملزم به انجام قرارداد و تنظیم سند می دانسته اند النهایه چون مدارک برای تنظیم سند از طرف فروشندگان ارائه نشده، سند تنظیم نگردیده است؛ یعنی فروشندگان تا تاریخ مراجعه به دفترخانه نگفته اند که قرارداد لازم الوفاء نبوده، تعهد بدوی بوده یا ما آن را فسخ کردیم مسئله فورس ماژور هم در بین نبوده، یعنی، فرضا اگر ملکی در رهن باشد و مالک آن را با علم به رهن بودن بفروشد با توجه به اینکه التزام شیء التزام به لوازم آن هم هست عملا با انعقاد قرارداد بیع ملتزم به رفع کلیه موانع من جمله فک رهن هم شده است.
حال راجع به اصل مطلب اگر ما مماشات کنیم و قرارداد را تعهد بدوى تلقی کنیم با توجه به اینکه در ضمن این قرارداد قید شده است که (طرفين ضمن عقد خارج لازم متعهد شوند که متخلف وجه التزام را بپردازند)على فرض لازم الوفا نبودن تعهد بدوی هم باز چون وجه التزام را بپردازند)على فرض لازم الوفا نبودن تعهد بدوی هم باز چون وجه التزام ضمن عقد خارج لازم قید شده در هر صورت پرداخت آن لازم است. قبلا هم این موضوع بحث شده و بنده عرض کرده ام در موردی که در بیع بودن قراردادی شک و تردید نباشد؛ اما اجباری باشد و من له الخيار آن را فسخ کند وجه التزام مذکور در ضمن آن و چون اصل عقد خیاری و فسخ گردیده، می توان گفت که قابل مطالبه نیست؛ اما اگر در قرارداد قید شود که وجه التزام ضمن عقد خارج لازم دیگری یعنی غیر از این عقد بيع خیاری قید گردیده با فرض فسخ بيع خیاری باز قابل مطالبه است؛ زیرا هرچند بیع خیاری فسخ گردیده، لیکن عقد خارج لازم که وجه التزام ضمن آن قید شده به قوت خود باقی است. روی این اصل است که ما در بعضی از قراردادها که به صورت بیع خیاری است مشاهده می نماییم که وجه التزام به این کیفیت قید شده و این امر برای این است که اگر من له الخيار از آن استفاده و بیع را فسخ کند طرف مقابل می تواند به استناد این شرط وجه التزام را مطالبه کند و مادر مقام قضا نمی توانیم از خواهان وجه التزام پرسش کنیم که این عقد لازم خارج چه بوده است؛ زیرا طرفین سندی را امضا کرده و مأخوذ به امضا حد می باشند؛ بنابراین با این توجیه در پرونده مورد بحث وجه التزام به قوت خود باقی بوده و من اظهارنظر دادگاهها بالأخص دادگاه دوم را صرفا در مورد وجه التزام از لحاظ استنتاج به استدلال تأیید مینمایم.
لازم به ذکر است در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
رئيس: جناب آقای مفید
من راجع به تأیید رأی شعبه می خواهم صحبت کنم برای اینکه تعادل حاصل بشود:
اولا: راجع به اصل قولنامه با مبایعه نامه یا قرارداد هرچه هست چون در شعبه ۲۸ و بعد هم دیوان عالی کشور قطعی شده است روی آن بحثی نداریم. حالا ابطالی که شده یا برای آن شرطی بوده که باید می آمدند محضر نیامدند که حالا آن ایراد داشته باشد یا جهت دیگر؛ مثلا، این مال در اختیار این شخص نبوده مثل کسی که مالی در رهن و می خواهد بفروشد مالی که در توقیف وزارت اطلاعات بوده و این شخص هم در آن زمان قادر نبوده آن را تحویل بدهد مالی را که نتواند تسلیم کند شاید از این جهت دادگاه ها بالاخره آمده اند أبطالش کرده اند. ماده ۱۰ و قرارداد و این حرفها همه اینها فرض این است که در دادگاهها قبول نشده و رأی قطعی شده ما به هر دلیلی اگر بخواهیم مدام برگردیم و روی آن قولنامه صحبت کنیم مثل این است که تقریبا اضافه بر مورد لزوم کار ما بحث کرده ایم.
مسئله دیگری که هست این است که حالا که آن رأی قطعی شد یعنی با حکم قطعی دادگاه و تأیید دیوان عالی کشور و حتی اعمال ماده ۳۵ همه مراحل را طی کرده گفته اند این بیع نامه نبوده قول نامه بوده و اینها هیچ حقی ندارند فقط می آییم سر این شرطی که در ضمن عقد شده است؛ یعنی، عقدی قولنامه ای یا بیع نامه ای، یک اصل ما باید داشته باشیم تا بیاییم شرطی را که در ضمن آن است آن شرط را به آن بچسبانیم موقعی که اساس از بین رفت دیگر آن شرطی که در ضمن آن است دیگر نمی تواند برای ما کاری بکند و این جمله ای که آقایان به آن استناد می کنند که: در ضمن عقد خارج لازم این شرط شده.
اولا: این کلمه خارج مخصوصا و حتی اشخاص بی اطلاع می نویسند چون در محضر رسمی که نوشته شده این کلمه خارج را مسامحتأ اینجا مینویسند مرادش در ضمن همین عقد بوده است و این کلمه خارج معمولا در جایی نوشته میشود که یک عقد غیرلازمی را می خواهند لازمش بکنند بعد در ضمن یک عقد غير لازم دیگر انجام می دهند در ضمن شرط می کنند؛ مثلا، فرض کنید می خواهند وكالت را لازمش بکنند برای زن وکالت بگیرند که هر وقت شوهرش تخلف کرد اختیار طلاق داشته باشد یک خرید و فروشی می کنند یک قلمی … چیزی این می شود یک عقد خارج در ضمن شرط می کنند و با این عقد خارج لازم وکالت غیر لازم را لازم می کنند این کلمه ای که در اینجا به عنوان خارج لازم به کار رفته قطعأ عقد دیگری در خارج نبوده، یعنی چطور میشود که اینها بیایند یک قول نامه ای به این مفصلی بنویسند بعد یک معامله ای هم بیرون انجام بدهند؛ مثلا، یک خرید و فروش چیز دیگر را هم بکنند بعد بگویند شرطی که در ضمن آن عقدی که ما مثلا، خربزه فروختم می آوریم داخل اینجا می کنیم.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
بنابراین، التزامی در اینجا اصلا نبوده تا لازم الوفا باشد و اینکه شرط را ما بگوییم اینجا ولو آن عقد باطل بوده خوب این شرطی است که به قول جناب آقای دکتر هاشمی … همه این موارد را ما داریم ولی اینکه حضرت امام و دیگران می فرمایند شرط ابتدایی واجب الوفا نیست علت آن این است که اصلا ماهیت شرط ریشه لغت شرط را شما ببینید ما اصلا چیزی به عنوان ابتدایی نمی بینیم که اسمش را شرط بگذاریم شرط همیشه در جایی است که یک عملی را یک کسی می خواهد انجام بدهد و یک شروطی باشد بعد شرط می آید بر آن مترتب بشود می گوید من متعهد شدم امروز به شما این خانه را بدهم این پول را بدهم این عمل را انجام بدهم و اگر نکردم شرطش این است که این کار را انجام بدهم که بعد اگر از آن تخلف شد این شرط قهرا بار بشود؛ بنابراین، وقتی این معامله اصلا باطل شد این قول نامه هیچی شد، چیزی باقی نمانده همان طوری که خودش رفت بالتبع شرطی هم که در آن نوشته شده که حالا به هر صورتی نوشته شده باشد این دیگه اصلا نمی تواند باشد؛ بنابراین، رأی دادن به اینکه حالا که آن قولنامه از بين رفت تازه آن زمانی هم که این معامله باز هم چیز شده اعمال شرط را نکرده استفاده نکرده و این اصلا باطل بوده از ریشه، بنابراین، رأی شعبه محترم دیوان عالی کشور که فرمودند که این شرط لازم الوفاء نبوده و در اینجا قابل عمل نبوده ما تأیید می کنیم.
رئيس: جناب آقای ابهری
اجازه می خواهم بند ۶ همین نوشته عادی را بخوانم بند ۶: «به دلایل قوانین مملکتی فروشندگان می توانند قولنامه را فسخ و منفسخ نمایند» پس وقتی این بند را مینویسند؛ یعنی، اینها علم داشته اند که این چیزی را که دارند می نویسند اصلا عملی نیست برای اینکه این زمین توسط وزارت اطلاعات بازداشت شده خودشان این را می گویند این ها هم که فسخ نکرده اند حکم دادگاه بوده که این را فسخ کرده، کل معامله هشت میلیون و نیم است اینجا ۱۲ میلیون این آقا باید پول بدهد.
رئيس: مذاکرات کافی است جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان کل کشور را قرائت فرمایند.
با توجه به اینکه درخواست الزام فروشندگان به تنظیم سند رسمی در دادگاه حقوقی یک تهران قبلا مطرح شده و دادگاه قرارداد ارائه شده را بیع نامه تلقی نکرده و دعوای خریداران را رد نموده است و دیوان عالی کشور نیز این رأی را تأیید کرده است و چون درخواست خواهان ها به الزام فروشندگان به تأدیه دو برابر وجه بیعانه موکول به عدم حضور آنان در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی بیع بوده است که با توجه به آراء صادره فوق موضوع بیع و معامله اساسا منتفی اعلام شده است و نظر به اینکه طبق سوابق ملک مورد ادعا از سوی وزارت اطلاعات در بازداشت بوده و فروشندگان قهرا توانایی انجام معامله را نداشته اند بنابراین با توجه به بند ۶ قرارداد مطالبه ۲ برابر وجه بیعانه از طرف خواهان ها قابل پذیرش نبوده و آنها استحقاق دریافت آن را ندارند. على هذا رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور موجه بوده معتقد به تأیید آن میباشم.
رئيس: آقایان در اوراق رأي آراء خود را لطفأ مرقوم فرمایید.
عده حاضرین محترم در جلسه ۵۳ نفر بودند که اکثریت ۳۹ نفر رأی دادگاه ها را صحیح دانسته اقلیت به تعداد ۱۴ نفر رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور را پذیرفته اند.
رای دیوان عالی کشور درمورد اثبات عدم وقوع بیع
رای اصراری هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر در آن قسمت که ناظر به محکومیت تجدیدنظرخواهان ( خواندگان بدوی)بپرداخت مبلغ هشت میلیون تومان دو برابر وجه بیعانه وجه التزام است با توجه به محتویات پرونده و مستندات ابرازی و مبانی استدلال و جهات قضیه مباینتی با موازین قانونی ندارد و چون اعتراض مؤثری که منطبق با مواد ۱۸ و ۲۵ قانون تشکیل دادگاههای عمومی باشد به عمل نیامده و از حیث رعایت اصول دادرسی نیز فاقد اشکال مؤثر در نقض است؛ لذا رأى مزبور در این قسمت به اکثریت آراء ابرام می شود؛ و اما در خصوص قسمت دیگر خواسته یعنی، مطالبه مبلغ چهار میلیون تومان وجه بیعانه پرداختی از جانب تجدیدنظر خواندگان چون حکم بدوی شماره ۳۴۹-۶۳/۵/۲۴شعبه ۱۸ دادگاه حقوقی یک تهران که مبتنی بر محکومیت تجدیدنظرخواهان به استرداد وجه مزبور به موجب دادنامه شماره۲۲۹/۵- ۷۴/۴/۱۸شعبه ۵ دیوان عالی کشور مورد تأیید و ابرام واقع شده و قضیه مفروغ عنه است بنابراین صدور حکم مجدد از شعبه ۲۳ دادگاه عمومی تهران (که رسیدگی پس از نقض به آن ارجاع شده بود) نسبت به موضوعی که مختومه بوده موردی نداشته و نیازی به اظهار نظر مجدد نیست.
هیئت عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی)
بدون دیدگاه